6. Paragraaf grondbeleid

Omschrijving (toelichting)

Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente. In het BBV is bovendien vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid moet worden opgenomen.

Artikel 16

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:

a.  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

b.  een aanduiding van de manier waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

c.  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

d.  een onderbouwing van de geraamde winstneming;

e.  de beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

De gemeenteraad heeft op 21 februari 2023 de herziene Nota Grondbeleid vastgesteld. De nota grondbeleid is geen doel maar een middel om de instrumenten in te zetten om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Deze nota moet altijd gezien worden in combinatie met (structuur)visie, (politieke) ambities, omgevingsplan etc. Door de uitgangspunten van de nota grondbeleid op te nemen in de paragraaf grondbeleid bij zowel de begroting als het jaarverslag, blijven deze onder de aandacht bij de planning- en control cyclus. Zo kunnen deze, waar nodig, vrij eenvoudig worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. Deze werkwijze is vastgelegd in de Financiële verordening ex. artikel 212 Gemeentewet.

Een integrale nota zorgt dat er een transparant samenhangend grondbeleid ontstaat die als ambtelijke leidraad zal dienen en waarbij de gemeenteraad haar kader stellende en controlerende taak kan uitoefenen.

Omschrijving (toelichting)

•    De gemeente Rijssen-Holten voert grondpolitiek om haar doelen te bereiken.
•    De gemeente Rijssen-Holten houdt rekening met hogere wet- en regelgeving die van invloed zijn op haar gemeentelijk grondbeleid.
•    De gemeente Rijssen-Holten voert een situationeel grondbeleid (maatwerk). Daar waar mogelijk voeren we een actief grondbeleid.
•    Bij verwerving wordt het beleidsinstrument minnelijke verwerving gekozen. Wet voorkeursrecht gemeenten en de onteigeningswet worden indien nodig aanvullend ingezet.
•    De gemeente kan samenwerkingen aangaan met private partijen als dit de sturing op ontwikkelingen ten goede komt.
•    Voor woningbouwprojecten wordt gekozen voor de residuele grondprijsmethode, waarbij voor sociale huursector en bij CPO hiervan kan worden afgeweken.
•    Bij voormalige openbare ruimte waarop bouwvolume kan worden gerealiseerd wordt de grondprijs berekend volgens de residuele methode.
•    Bij uitgifte bedrijventerrein wordt gekozen voor de comparatieve grondprijsmethode. Hierbij worden de grondprijzen vergeleken met die van omliggende gemeenten.
•    De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportvoorzieningen en gebedshuizen, wordt vastgesteld via de comparatieve methode.
•    Kavels (of eenheden in het geval van een appartement) voor sociale huur of sociale koop worden voor een vaste prijs per eenheid uitgenomen.
•    Voor commerciële activiteiten, zoals winkels, horeca en kantoren, wordt voor iedere ontwikkeling op basis van taxatie de grondprijs berekend.
•    Kavels uit te geven in CPO wordt via taxatie de grondprijs berekend.
•    Voor de verwerving van gronden en of panden vormt een taxatie van een onafhankelijke, beëdigde deskundige de basis voor de aankoop. Is het aankoopbedrag meer dan 10% hoger dan de taxatie, dan is een nadere onderbouwing van de deskundige vereist.
•    Aangekochte bedrijfspanden binnen het stedelijk gebied worden na aankoop en oplevering ontmanteld. Bedrijfspanden in het buitengebied worden na aankoop tijdelijk verhuurd in afwachting van de nieuwe bestemming. Woningen worden indien mogelijk tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet of in gebruik gegeven middels anti-kraak. Aangekochte landbouwgronden worden, via geliberaliseerde pacht, kortstondig verpacht.
•    Uitgifte van grond vindt bij voorkeur plaats door het eigendom over te dragen. Daar waar dit niet mogelijk is zal een andere vorm worden gekozen.
•    In het kader van het Didam-arrest wordt gronduitgifte transparant, toetsbaar en redelijk uitgegeven.
•    Kavels voor de sociale huur worden niet in mededingen uitgegeven. De plaatselijke woningbouwcorporaties worden als enige serieuze gegadigde gezien om het gemeentelijk beleid vorm te kunnen geven.
•    Kavels op bedrijventerreinen worden conform de vastgesteld uitgifte voorwaarden uitgegeven.
•    Het college van B&W stelt binnen de kaders van deze beleidsuitgangspunten per project de grondprijzen vast. Gedurende de looptijd van een project kunnen de grondprijzen worden herzien als de marktomstandigheden hiertoe aanleiding geven.

Omschrijving (toelichting)

De beleidsuitgangspunten zoals hier boven vermeld zijn gebaseerd op de in 2025 geldende wet- en regelgeving. De nieuwe beleidsuitgangspunten zoals in februari 2023 vastgesteld hebben oog voor de nieuwere wetgeving. Onderdeel daarvan is bijvoorbeeld de Omgevingswet. De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden.

Omschrijving (toelichting)

Bij grondexploitatieberekeningen en exploitatieplannen worden parameters gebruikt voor het doorrekenen van de exploitaties. Het gaat hierbij om de renteparameter, de parameter voor kostenstijging en de parameter voor opbrengstenstijging. Er is echter ook sprake van kosten- en opbrengststijgingen over de jaren heen. Doelstelling van het gebruik van parameters is de te verwachten stijging in kosten en opbrengsten en het te verwachten rentepercentage door middel van indexatie in beeld te brengen en de budgetten op peil houden.

Renteparameter

Met ingang van 2025 heeft de commissie BBV een wijziging doorgevoerd met betrekking tot de rentetoerekening aan de grondexploitatie. Reden voor deze wijziging is dat er geen aansluiting is bij de fiscale regelgeving zoals bij de invoering van de Vpb in 2016 was voorzien. Het rentepercentage wordt niet meer berekend naar de verhouding tussen vreemd vermogen/totaal vermogen, maar is gelijk aan de rente-omslag. Voor gemeente Rijssen-Holten zorgde dit in 2025 voor een kleine verhoging naar 1% (per 1 januari 2025). Voor 2026 bedraagt de rente-omslag eveneens 1%.

Parameter kostenstijging

Voor de parameter van kostenstijging voor de posten die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van terreinen word aansluiting gezocht bij de Grond-, Weg en Waterbouwindex (GWW-index). Hierbij wordt het 5 jarig gemiddelde (jaren 2020 tot en met 2024) van dit indexcijfer gehanteerd als parameter voor de kostenstijging. De parameter kostenstijging is op basis van deze index bedraagt 5,5% (Bron: Opendata.cbs.nl). De cijfers van 2025 zijn hier nog geen onderdeel van.

De laatste jaren fluctueren de kostenstijgingen aanzienlijk in deze branche. In 2020 stegen de prijzen slechts met 0,5%. In 2021 en 2022 werd deze matige stijging echter gecompenseerd door een kostenstijging van respectievelijk 11,3% en 9,3%. In 2023 daalde de kostenstijging naar 4,9% en in 2024 ging het weer terug naar het streefpercentage van de ECB 2,1%. Het 5-jarig gemiddelde komt met name door de uitschieters in jaren 2021 en 2022 uit op 5,5%.

Voor het jaar 2025 betekende dit dat voor alle vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties een rentepercentage van 5,5 % werd aangehouden. Terugkijkend kunnen we zeggen dat de 5,5 % waarmee gerekend is dus precies voldoende bleek. Dit wordt eveneens voor het jaar 2026 en verder aangehouden.

Parameter opbrengstenstijging

Voor de parameter voor de opbrengstenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen een parameter voor woningbouw en een parameter voor bedrijventerreinen. Beide categorieën hebben een eigen uitgangspunt voor bepaling van de grondprijs en een eigen verloop van de grondprijs. Voor beide parameters geldt dat het niet representatief is om aan te sluiten bij landelijk of zelfs regionaal vastgestelde indexcijfers. Deze parameter wordt vastgesteld op basis van expert Judgement.

De grondprijs voor woningbouw wordt, met uitzondering van de sociale sector, bepaald door middel van de residuele benadering (VON-prijs minus investeringskosten). Omdat meerdere factoren bepalend zijn voor de residuele grondwaarde leiden de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt niet per definitie tot een evenredige stijging van de grondprijzen. Zo zijn de bouwkosten, door stijgende energieprijzen, schaarste in materialen en aangescherpte bouweisen met betrekking tot duurzaamheid, aanzienlijk gestegen. Dit heeft een drukkend effect op de stijging van de residuele grondwaarde. Dit alles overwegende zien wij een opbrengstijging van 1% voor het jaar 2025 als realistisch, waarbij we per complex kijken of dit meegenomen wordt.

De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode. De parameter opbrengststijging is voor het jaar 2025 voor bedrijventerreinen gehandhaafd op 0%. Gelet op het feit dat er momenteel geen bedrijfsgrond in uitgifte is door gemeente heeft dit percentage geen effecten. In de toekomst worden er naar verwachting weer diverse bedrijfsgronden uitgeven door gemeente. In 2026 zal het indexeringspercentage opbrengsten voor bedrijfsgronden worden herzien. Naar verwachting zal deze toenemen.

Omschrijving (toelichting)

Algemeen financieel

In het dienstjaar 2025 is de netto boekwaarde van alle toekomstige en lopende grondexploitatieplannen met € 4.497.000 afgenomen. In totaal is de bruto boekwaarde afgenomen met € 5.051.000. Het verschil betreft de verlaging van de voorziening Enkco met € 554.300.

Hieronder vindt u de toelichting van de afname van de boekwaarde met € 5.051.000.

In de mutatie van de boekwaarde zijn geen kosten van verwerving van gronden voor de toekomstige grondexploitatieplannen opgenomen. Conform de BBV moeten deze worden verantwoord op de balans onder Gronden en terreinen. Bij het in exploitatie nemen van een grondexploitatieplan worden de kosten van verwerving ingebracht in het complex. Bij onderdeel A. Toekomstige grondexploitatieplannen (IMVA) is een overzicht opgenomen van de kosten van verwerving per complex.

Specificatie verloop boekwaarden/balans

Voor een specificatie van de boekwaarden van de diverse complexen en de voorziening die als tegenhanger van de boekwaarde fungeert, verwijzen wij u naar de toelichting Overzicht verloop boekwaarden op de balans en de toelichting per complex in deze paragraaf.

Jaarlijks wordt voor wat betreft de ramingen aangesloten bij de jaarschijf van de grondexploitatieberekeningen (METAFOOR model) en de primaire raming jaarschijf uit de begroting van de algemene dienst voor het betreffende jaar.

Bij de najaarsnota 2025 zijn diverse exploitatiebegrotingen herzien. Hierbij zijn bij belangrijke afwijkingen van de ramingen geactualiseerd. Bij de jaarrekening 2025 is aangesloten bij de boekwaarde van de complexen per ultimo 2025. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de najaarsnota zijn in de grondexploitatieberekeningen bijgesteld en in meerjarig perspectief herzien. Per complex worden de afwijkingen toegelicht.

Toegerekende uren aan grondexploitatiecomplexen in 2025

De in het dienstjaar 2025 toegerekende uren (8.565 uur) tot een bedrag van € 908.000 zijn bijna 1.000 uur hoger dan de geraamde uren (7.600 uur). Ter informatie in het dienstjaar 2024 zijn 8.005 uur, wat gelijk is aan een bedrag van € 820.300, aan loonkosten geactiveerd. De belangrijkste oorzaken van de stijging van de urentoerekening ten opzichte van de raming zijn het bouwrijp maken en uitgifte van kavels in Opbroek Oost en voorbereiding plan de Banis en Lichtenbergerveld Oost. Aan bedrijventerrein Vletgaarsmaten 2C zijn minder uren besteed.

Vennootschapsbelasting (Vpb)-plicht voor gemeenten in Nederland

Ten opzichte van hetgeen is geschreven in voorgaande jaren is er in de Vpb-plicht geen verandering opgetreden. Op basis van een nieuwe QuickScan per 1 januari 2023 is, mede als gevolg van negatieve exploitatie Enkco, de komende jaren nog geen sprake van een te verwachten Vpb-last.

In 2025 is er geen voorlopige aanslag ontvangen.

Met betrekking tot de nog landelijk lopende discussies over andere opbrengsten die onder de werking van de Vpb kunnen vallen zoals de opbrengsten lichtmastreclame en rente personeelshypotheken worden alleen de opbrengsten lichtmastreclame meegenomen in de Vpb aangifte.

Inmiddels is er meer bekend over hoe met de opbrengsten van lichtmastreclame en rente personeelshypotheken moet worden omgegaan. In een uitspraak van eind 2024 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is het Hof opnieuw tot het oordeel gekomen dat reclameactiviteiten moeten worden gezien als normaal vermogensbeheer en dus buiten de heffing van de Vpb blijven. Ditzelfde geldt ook voor de rente personeelshypotheken. Hierover heeft het Hof in dezelfde zitting geoordeeld dat dit ook onder het normaal vermogensbeheer van de gemeente valt. Zoals verwacht heeft de Advocaat-Generaal een advies uitgebracht aan de Hoge Raad, waarin hij stelt dat beide activiteiten toch als ondernemingsactiviteiten moeten worden aangemerkt. Het is nu wachten op de uitspraak van de Hoge Raad.

Voor de opbrengsten van lichtmastreclames lopen ook nog procedures bij de Hoge Raad.

Omschrijving (toelichting)

Op de balans zijn onder de Immateriële Vaste Activa (IMVA) een aantal voor-investeringen opgenomen ten behoeve van de in de toekomst te ontwikkelen woningbouwplannen. De totale boekwaarde van onderstaande plannen bedraagt per ultimo 2025 € 999.000 (de boekwaarde per 31 december 2024 bedroeg € 475.000).

De toename van € 524.000 is met name veroorzaakt door toegerekende interne uren, stedenbouwkundige kosten en onderzoekskosten aan plan de Banis (€ 175.000), de Liesen fase 2 (€ 63.000). Waerdenborch-Diessenplas (€ 8.000) en Ligtenbergerveld Oost (€ 278.000).

Plan de Banis

De wijk de Banis wordt gerealiseerd aan de zuidwestrand van Rijssen. Hier komt een gemengd woningbouwprogramma van 350 woningen met een bandbreedte van plus of min 20%. Dit plangebied moet de gemeente Rijssen-Holten voorzien in de toekomstige woonbehoefte. In 2024 is in samenspraak met een klankbordgroep van omwonenden van het plangebied een omgevingsvisie opgesteld. Op 20 december 2024 heeft het college met deze visie ingestemd en op 14 november 2025 heeft de gemeenteraad de omgevingsvisie vastgesteld.

De volgende fase is het stedenbouwkundig ontwerp. In deze fase wordt de visie omgezet in een ontwerp. Dit ontwerp laat gedetailleerd zien hoe het project eruit zal zien en hoe het in de omgeving past. Het beschrijft de indeling van openbare ruimtes, de plaatsing van gebouwen, infrastructuur, groenvoorzieningen, en andere stedelijke elementen.

Naar verwachting zal het stedenbouwkundig ontwerp eind 2026 worden afgerond en volgt in 2027 het opstellen van het omgevingsplan.

Vooruitlopend op de woningbouwplannen zijn vanaf 2022 al een aantal voorbereidingskosten gemaakt tot een bedrag van € 321.000. Deze kosten passen binnen de raming van ruim € 503.000. Op een later moment zullen de kosten worden verhaald door middel van verkopen van gronden dan wel bijdrages van grondeigenaren.

Ligtenbergerveld Oost

Op 22 januari 2025 is het definitieve ontwerp gepresenteerd aan de klankbord Ligtenbergerveld Oost en andere belanghebbenden. Ook is het participatieverslag opgeleverd.

Op basis van het vastgestelde definitieve ontwerp is gestart met het opstellen van Omgevingsplan. In 2024 en 2025 hebben we: flora en fauna, mobiliteit, water, bodem, grondonderzoeken, economische uitvoerbaarheid, stikstof uitstoot en onderzoeken naar de impact van de ontwikkeling op de NNN-zone (Natuurnetwerk Nederland) uitgevoerd.

Onder de omgevingswet is per 1 januari 2026 een nieuwe ruimtelijke procedure van kracht. De nieuwe procedure heet STOP/TPOD (Standaard officiële publicaties/Toepassingsprofielen Omgevingsdocumenten). Binnen het Omgevingsplan worden de regels, plankaart en bijlagen uitgewerkt. Binnen de regels worden onder andere bouwhoogtes, ontwerpprincipes van de te vestigen bedrijven, de categorie van de bedrijven, reclame uitingen en dergelijke uitgewerkt. Als een van de bijlagen is een beeldkwaliteitsonderzoek opgesteld.

Het omgevingsplan zal in 2026 in procedure gaan. Of het tot definitieve vaststelling gaat komen is met name afhankelijk van Rijksbeleid en/of Provinciaal beleid met betrekking tot stikstof. Bij deze ontwikkeling is een natuurvergunning noodzakelijk. Of deze vergunning zal worden verstrekt is binnen de huidige regelgeving maar de vraag.

In totaliteit zijn voorbereidingskredieten tot een bedrag van bijna € 8,8 miljoen beschikbaar gesteld. Hiervan heeft ruim € 8,2 miljoen betrekking op de verwerving van gronden en bijkomende kosten en ruim € 500.000 aan onderzoekskosten en interne uren. Uitgegeven aan verwerving is circa € 8,0 miljoen en aan onderzoekskosten en interne uren circa € 600.000. Deze kosten zullen in een later moment worden verhaald door middel van verkopen ofwel bijdrages van grondeigenaren.

Voor verwerving is nog een bedrag beschikbaar van € 200.000. Dit bedrag is genoeg voor de nog te verwerven kavels. De budgetten voor onderzoekskosten en interne uren zijn per saldo overschreden. Bij de najaarsnota zullen deze budgetten worden bijgesteld op basis van de op dat moment bekende informatie. In totaliteit laat dit plan nog een onderschrijding zien.

Gezien de forse boekwaarde is in 2025 is in het risicologboek voor 2026 rekening gehouden met een hoger risico. In 2026 zal het risico opnieuw worden beoordeeld.

De Liesen fase 2

In de raadsvergadering van 19 december 2024 is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 252.000 voor het maken van een stedenbouwkundig plan en de voorbereiding van een omgevingsplan voor De Liesen fase 2. Aan kosten is een bedrag geboekt van ruim € 18.000. Aan interne uren is in 2025 een bedrag verantwoord van circa € 44.000. Geraamd bij de najaarsnota was een bedrag van € 38.000.Dit leidt tot een kleine overschrijding. Per saldo is er voldoende ruimte binnen dit plan.

Waerdenborch-Diessenplas

In de hierboven genoemde raadsvergadering is ook voor dit plan een voorbereidingskrediet gesteld van ruim € 147.000 voor het maken van een stedenbouwkundig plan en de voorbereiding van een omgevingsplan. Hiervoor zijn kosten gemaakt tot een bedrag van ruim € 8.000. Bij de najaarsnota is er budget voor interne uren geraamd tot een bedrag van € 3.000. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Omschrijving (toelichting)

Opbroek Noord gemeentelijke deel en Publiek Private Samenwerking (PPS)

Bij de najaarsnota is reeds vermeld dat Opbroek Noord niet in 2025 kan worden afgesloten, maar in 2026. Oorzaak hiervan is dat het woonrijp maken niet in 2025 kon worden afgerond. Het aanplanten van groen schuift door naar het voorjaar van 2026. Ook zullen in 2026 nog bijdragen worden verstrekt voor aansluitingen op de bestaande infrastructuur.

Voor 2025 is voor het gemeentelijk deel rekening gehouden met een verwachte winst van € 152.000. In werkelijkheid is winst van ruim € 154.000 gerealiseerd. Op basis van de huidige stand van zaken resteert bij het afsluiten nog een overschot van € 32.000.

Voor de PPS is in 2025 gerekend met een verwachte winstuitkering van € 167.000. Hiervan komt 50% ten gunste van de gemeente. De gerealiseerde winst bedraagt € 165.000. Naar verwachting resteert bij afsluiting in 2026 nog een winstuitkering van circa € 16.000. Deze zal 50/50 (gelijk aan de eigendomsverhouding) over de aandeelhouders van het plan worden verdeeld.

Opbroek Oost gemeentelijke deel en Publiek Private Samenwerking (PPS)

In 2024 is gestart met de grondexploitatie voor zowel het gemeentelijk deel als de PPS. Ook in deze PPS is, net zoals in Opbroek Noord PPS, zowel de gemeente als bouwbedrijf Roosdom Tijhuis voor 50% deelnemer.

Deze exploitatie van Opbroek Oost in haar geheel zal fasegewijs worden uitgevoerd in een planperiode die loopt tot en met 2030. In deze periode zullen er iets meer dan 600 woningen worden gerealiseerd, waarvan circa 350 binnen de PPS, fase 1A, 1B, 4 en 5 en 257 via zelfrealisatie door drietal marktpartijen, fase 2 en 3. Eerst zal de PPS haar gebied verkopen. Daarna pas zullen de marktpartijen in fase 2 en 3 fasegewijs van start gaan met de verkoop van de 257 woningen.

Eind 2025 zijn in fase 1A alle kavels verkocht en het merendeel van de kavels zijn bebouwd. In fase 5 zijn 13 kavels verkocht en in het eerste kwartaal van 2026 zijn er nog 2 verkocht. Begin 2026 is de laatste kavel in optie gegaan. Ook in deze fase wordt druk gebouwd. Eind 2025 is gestart met het woonrijp maken van zowel fase 1A als fase 5.

In 2025 is fase 1B bouwrijp gemaakt en eind 2025 zijn alle kavels verkocht of in optie en is gestart met het bouwen van de woningen.

Fase 4 zal in 2026 bouwrijp worden gemaakt en in 2026 zal ook gestart worden met de verkoop van de kavels.

Voor fase 2 en 3 loopt een onteigeningsprocedure. Naar verwachting zal deze in 2026 worden afgerond. Voor de ontwikkeling van de 2 fasen is met de marktpartijen een anterieure overeenkomst waarmee het kostenverhaal is verzekerd. De marktpartijen zijn geheel verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het plangebied. Als alle kavels in fase 4 zijn verkocht zal worden gestart met fase 2 en 3. Deze worden in de periode tot en met 2030 ontwikkeld.

Tot en met 2025 waren de kosten voor 63% gerealiseerd en de opbrengsten voor 54%. Ten opzichte van de najaarsnota zijn de gerealiseerde kosten aanzienlijk hoger. De winstuitkering gaat naar rato van de voortgang. Aangezien het project al verder is dan voorzien bij de najaarsnota mag er meer winst worden uitgekeerd.

De geplande einddatum is 31 december 2030. Op basis van de stand per eind 2025 blijft het resultaat positief.

Bij de PPS Opbroek Oost zijn de gerealiseerde kosten en opbrengsten iets lager dan voorzien bij de najaarsnota. Dit leidt tot een lagere winstuitkering van ruim € 59.000. De winstuitkering bedraagt € 1.187.000. Hiervan komt 50% ten gunste van de gemeente (ruim € 593.000). Aangezien de afwijking minimaal is en de uitvoering conform planning loopt, is een nadere toelichting niet aan de orde.

In 2025 is met name door het gunstige verloop van de verkopen het risicoprofiel in het risicologboek naar beneden bijgesteld. In de loop van 2026 zal het risicologboek worden geactualiseerd en het risicoprofiel worden bijgesteld op basis van de stand van zaken op dat moment.

Dijkerhoek

In de loop van 2025 is het plangebied woonrijp gemaakt. Dit betekent dat dit plan kan worden afgesloten. Bij de najaarsnota is een tekort geraamd van € 29.000 ten laste van de algemene middelen. In werkelijkheid bedraagt het tekort ook € 29.000 en hoeft er ook geen verschil te worden toegelicht.

Enkcoterrein en omgeving

In 2025 zijn er forse stappen gezet in de ontwikkeling van het Enkco terrein. Zo is het pand Waagweg 1 verkocht en ook de grond voor 20 sociale huurappartementen 2 twee-kappers en 7 rijwoningen. Met de bouw van de appartementen en de woningen in inmiddels gestart. In 2026 zal worden gestart met de bouw van de 30 appartementen waarvan 9 in de betaalbare sector, 12 sociale huur hofwoningen en 8 sociale koop hofwoningen, 19 appartementen waarvan 15 betaalbaar en 16 betaalbare appartementen. Voor 3 van deze 4 ontwikkellocaties zijn inmiddels overeenkomsten gesloten.

In eerdere toelichtingen is gemeld dat er op de locatie Enkco een aantal bodemverontreinigingen aangetroffen zijn waarmee in de kosten geen rekening is gehouden. Inmiddels is hierover meer duidelijkheid en is voor de sanering tot en met 2028 ruim € 540.000 nodig. In 2025  zijn kosten verantwoord tot een bedrag van € 245.000. De komende jaren zal het resterende deel worden verantwoord.

In 2023 is van het Rijk een subsidie van € 1.150.000 uit de regeling WoningBouwImpuls ontvangen en gestort in een voorziening. Deze subsidie mag pas worden ingezet als is gestart met de bouw van de woningen. In 2025 is een bedrag van € 167.000 uit de voorziening onttrokken ten gunste van dit complex. Hiermee is geen rekening gehouden bij de najaarsnota. De onttrekking heeft betrekking op de start van de bouw van 20 sociale huurappartementen, 2 twee-kappers en 7 rijwoningen. In 2024 is € 121.000 onttrokken ten behoeve van de flexwoningen.

Voorziening

Voor het complex Enkco-Waterloo Vlogtman is in voorgaande jaren een voorziening getroffen voor te verwachten verliezen of dekking van de boekwaarde ten opzichte van de marktwaarde. Deze voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde en jaarlijks wordt 2% rente toegevoegd. Per 31 december 2025 kan een aanzienlijk deel, € 647.000, vrijvallen ten gunste van de algemene middelen. Hiermee is bij de najaarsnota reeds rekening gehouden.

Vletgaarsmaten II A en B

In 2025 heeft 1 partij de kavel die onder optie was afgenomen. De andere partij die ook een optie had op een kavel, heeft de kavel niet afgenomen. Hierdoor is de optie vervallen. Op dit moment is nog niets bekend over een nieuwe optie of iets dergelijks, vanwege het vervallen van de optie in januari 2026 is hierdoor in 2026 een (extra) boekwinst te behalen van circa € 800.000. Er wordt gerekend met een afname van de kavel in 2026, zodat dit plan eind 2026 kan worden afgesloten. 

Bij de najaarsnota is een winst geraamd van € 433.000. In werkelijkheid bedraagt de winst over 2025 ruim € 440.000. Als dit plan daadwerkelijk in 2026 wordt afgesloten resteert er nog een winst van bijna € 17.000.

Vletgaarsmaten 2C

Zoals bij de najaarsnota is aangegeven is dit plan is opgedeeld in 2 fasen. Fase 1 omvat 60% van het bedrijventerrein (ongeveer 6 ha.). Deze grond is in bezit van een particuliere eigenaar en is in 2025 ontwikkeld en voor circa 75% uitgegeven. De grond in de fase 2, circa 4 ha., is grotendeels in eigendom van de gemeente (m.u.v. 3 percelen welke verwerving nog in procedure is) en is momenteel in ontwikkeling. Naar verwachting is deze fase eind 2026 bouwrijp en kan dan worden uitgegeven.

Bij de najaarsnota is een winstuitkering geraamd van ruim € 18.000. In werkelijkheid bedraagt de winstuitkering over 2025 bijna € 11.000. Door hogere kosten is de winstuitkering lager en is ook het verwachte positieve resultaat eind 2028 € 49.000 lager.

Elsmoat

In de eerste fase van Elsmoat moet nog 1 kavel worden verkocht. Begin 2025 is over deze kavel met een partij overeenstemming bereikt.

Met de gemeente Wierden is de afspraak gemaakt dat op basis van een vaststellingsovereenkomst het plan zal worden afgerond. Dit dient nog plaats te vinden. Op basis van de laatst bekend prognose zal gemeente de helft van het verwachte positieve saldo ontvangen. Dit is gelijk aan circa € 140.000. Met dit saldo is in de jaarrekening 2025 rekening gehouden.

Omschrijving (toelichting)

Voor de risico’s betreffende het grondbeleid wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen. Eventuele risico’s (ingeschatte kans kleiner dan 75%) worden meegenomen in het risicologboek.