Bij grondexploitatieberekeningen en exploitatieplannen worden parameters gebruikt voor het doorrekenen van de exploitaties. Het gaat hierbij om de renteparameter, de parameter voor kostenstijging en de parameter voor opbrengstenstijging. Er is echter ook sprake van kosten- en opbrengststijgingen over de jaren heen. Doelstelling van het gebruik van parameters is de te verwachten stijging in kosten en opbrengsten en het te verwachten rentepercentage door middel van indexatie in beeld te brengen en de budgetten op peil houden.
Renteparameter
Zowel voor het BBV als voor de Vpb geldt dat de toe te rekenen rente gebaseerd is op de werkelijke kosten over het vreemd vermogen zijnde: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen (VV/TV).
Voor 2023 bedraagt dit percentage 0,62% (in 2022 was dit 0,73%).
Indien echter sprake is van projectfinanciering is het rentepercentage van de direct aan deze grondexploitatie gerelateerde financiering van toepassing. Dit geldt alleen voor het samenwerkingsproject Opbroek Oost in 2024. Door ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt en in onze investeringsportefeuille is nieuwe duurdere financiering aangetrokken, waardoor het rentepercentage met ingang van de begroting 2024 is gestegen tot 0,9%.
Parameter kostenstijging
Voor de parameter van kostenstijging voor de posten die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van terreinen word aansluiting gezocht bij de Grond-, Weg en Waterbouwindex (GWW-index). Hierbij wordt het 5 jarig gemiddelde (2018 - 2022) van dit indexcijfer gehanteerd als parameter voor de kostenstijging. De parameter kostenstijging is op basis van deze index (2018 - 2022) 5,5% (Bron: Opendata.cbs.nl). De cijfers van 2023 zijn hier nog geen onderdeel van.
De periode van 2018 tot 2020 waren stabiele jaren als het gaat om prijsstijgingen in deze branche. De prijsstijgingen schommelde rond de 3,5%. In 2020 stegen de prijzen slechts met 0,1%. In 2021 werd deze matige prijsstijging echter gecompenseerd door een kostenstijging van 11,7% en in 2022 bedroeg de prijsstijging 9,2%. Het 5-jarig gemiddelde komt met name door het jaar 2021 en 2022 uit op 5,5%.
Vanaf het jaar 2016 was het 5-jarig gemiddelde ieder jaar 1%. Er werd vanwege deze reeds voorspelde ontwikkeling een percentage van 2% aangehouden. Dit gaf ons in het jaar 2021 ruimte om voor het jaar 2021 de parameter kostenstijging ongewijzigd te laten op het streefpercentage van 2%. Voor de jaren na 2022 is er gelet op de outlooks en de geprognotiseerde ontwikkelingen toekomstige jaren en bekeken of 2% nog steeds een reëel meerjarig gemiddelde is. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden. Voor alle (voor het jaar 2023) vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties is besloten het afgeronde 5-jarig gemiddelde aan te houden. Dit komt voor de komende jaren neer op 5,5% kostenstijging per jaar.
Parameter opbrengstenstijging
Voor de parameter voor de opbrengstenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen een parameter voor woningbouw en een parameter voor bedrijventerreinen. Beide categorieën hebben een eigen uitgangspunt voor bepaling van de grondprijs en een eigen verloop van de grondprijs. Voor beide parameters geldt dat het niet representatief is om aan te sluiten bij landelijk of zelfs regionaal vastgestelde indexcijfers. Deze parameter wordt vastgesteld op basis van expert Judgement.
De grondprijs voor woningbouw wordt, met uitzondering van de sociale sector, bepaald door middel van de residuele benadering (VON-prijs minus investeringskosten). Omdat meerdere factoren bepalend zijn voor de residuele grondwaarde leiden de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt niet per definitie tot een evenredige stijging van de grondprijzen. Zo zijn de bouwkosten, door stijgende energieprijzen, schaarste in materialen en aangescherpte bouweisen met betrekking tot duurzaamheid, aanzienlijk gestegen. Dit heeft een drukkend effect op de stijging van de residuele grondwaarde. Dit alles overwegende zien wij een opbrengstijging van 1% voor het jaar 2023 als realistisch, waarbij we per complex kijken of dit meegenomen wordt.
De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode. Mede door het hanteren van deze variabelen en de invloed van de markt op bouwkosten, geldt ook voor industrieterreinen dat veranderingen in de markt niet direct van invloed zijn op de grondprijzen. De parameter opbrengststijging is voor het jaar 2023 voor bedrijventerreinen gehandhaafd op 0%.