6. Paragraaf grondbeleid

Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente. In het BBV is bovendien vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid moet worden opgenomen.

Artikel 16

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:

a.  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

b.  een aanduiding van de manier waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

c.  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

d.  een onderbouwing van de geraamde winstneming;

e.  de beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

 

De gemeenteraad heeft op 21 februari 2023 de herziene Nota Grondbeleid vastgesteld. De nota grondbeleid is geen doel maar een middel om de instrumenten in te zetten om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Deze nota moet altijd gezien worden in combinatie met (structuur)visie, (politieke) ambities, omgevingsplan etc. Door de uitgangspunten van de nota grondbeleid op te nemen in de paragraaf grondbeleid bij zowel de begroting als het jaarverslag, blijven deze onder de aandacht bij de planning- en control cyclus. Zo kunnen deze, waar nodig, vrij eenvoudig worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. Deze werkwijze is vastgelegd in de Financiële verordening ex. artikel 212 Gemeentewet.
Een integrale nota zorgt dat er een transparant samenhangend grondbeleid ontstaat die als ambtelijke leidraad zal dienen en waarbij de gemeenteraad haar kader stellende en controlerende taak kan uitoefenen.

•    De gemeente Rijssen-Holten voert Grondpolitiek om haar doelen te bereiken.
•    De gemeente Rijssen-Holten houdt rekening met hogere wet- en regelgeving die van invloed zijn op haar gemeentelijk beleid.
•    De gemeente Rijssen-Holten voert een situationeel grondbeleid (maatwerk). Daar waar mogelijk voeren we een actief grondbeleid.
•    Bij verwerving wordt het beleidsinstrument minnelijke verwerving gekozen. Wet Voorkeursrecht Gemeenten en de onteigeningswet worden indien nodig aanvullend ingezet.
•    De gemeente kan samenwerkingen aangaan met private partijen als dit de sturing op ontwikkelingen ten goede komt.
•    Voor woningbouwprojecten wordt gekozen voor de residuele grondprijsmethode, waarbij voor sociale huursector en bij CPO hiervan kan worden afgeweken.
•    Bij voormalige openbare ruimte waarop bouwvolume kan worden gerealiseerd wordt de grondprijs berekend volgens de residuele methode.
•    Bij uitgifte bedrijventerrein wordt gekozen voor de comparatieve grondprijsmethode. Hierbij worden de grondprijzen vergeleken met die van omliggende gemeenten.
•    De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportvoorzieningen en gebedshuizen, wordt vastgesteld via de comparatieve methode.
•    Kavels (of eenheden in het geval van een appartement) voor sociale huur of sociale koop worden voor een vaste prijs per eenheid uitgenomen.
•    Voor commerciële activiteiten, zoals winkels, horeca en kantoren, wordt voor iedere ontwikkeling op basis van taxatie de grondprijs berekend.
•    Kavels uit te geven in CPO wordt via taxatie de grondprijs berekend.
•    Voor de verwerving van gronden en of panden vormt een taxatie van een onafhankelijke, beëdigde deskundige de basis voor de aankoop. Is het aankoopbedrag meer dan 10% hoger dan de taxatie, dan is een nadere onderbouwing van de deskundige vereist.
•    Aangekochte bedrijfspanden binnen het stedelijk gebied worden na aankoop en oplevering ontmantel. Bedrijfspanden in het buitengebied worden na aankoop tijdelijk verhuurd in afwachting van de nieuwe bestemming. Woningen worden indien mogelijk tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet of in gebruik gegeven aan anti-kraak. Aangekochte landbouwgronden worden, via geliberaliseerde pacht, kortstondig verpacht.
•    Uitgifte van grond vindt bij voorkeur plaats door het eigendom over te dragen. Daar waar dit niet mogelijk is zal een andere vorm worden gekozen.
•    In het kader van het Didam-arrest wordt gronduitgifte transparant, toetsbaar en redelijk uitgegeven.
•    Kavels voor de sociale huur worden niet in mededingen uitgegeven. De plaatselijke woningbouwcorporaties worden als enige serieuze gegadigde gezien om het gemeentelijk beleid vorm te kunnen geven.
•    Kavels op bedrijventerreinen worden conform de vastgesteld uitgifte voorwaarden uitgegeven.
•    Het college van B&W stelt binnen de kaders van deze beleidsuitgangspunten per project de grondprijzen vast. Gedurende de looptijd van een project kunnen de grondprijzen worden herzien als de marktomstandigheden hiertoe aanleiding geven.

De beleidsuitgangspunten zoals hierboven vermeld zijn gebaseerd op de in 2023 geldende wet- en regelgeving. De nieuwe beleidsuitgangspunten zoals in februari 2023 vastgesteld hebben oog voor de nieuwere wetgeving. Onderdeel daarvan is bijvoorbeeld de Omgevingswet. De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het betrof een grote wetgevingsoperatie met verschillende onderdelen die gelijktijdig werden ontworpen, zoals de ministeriële regeling, invoeringsregelgeving en de vier Aanvullingswetten. Al deze onderdelen vormden op het moment van inwerkingtreding een inzichtelijk stelsel bestaande uit één wet, vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en één ministeriële regeling. De gemeente Rijssen-Holten had al de nodige voorbereidingen getroffen voor de implementatie van deze wet. Zo ook de actualisatie van het nieuwe grondbeleid wat dus in het jaar 2023 voor het eerst is toegepast.

BBV
De commissie BBV presenteert regelmatig notities en stelt vraag- en antwoordrubrieken beschikbaar voor het grondbeleid in wijze van verantwoording in de begroting en jaarstukken. 
Zodra er nieuwe richtlijnen of notities volgen dan worden deze in de budgetcyclus verwerkt. Zo is er in december 2023 is een nieuwe notitie Grondbeleid gepubliceerd vanwege in de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Alle wijzigingen die betrekking hebben op de Omgevingswet zijn in werking getreden op 1 januari 2024. Alle overige wijzigingen treden in werking op 1 januari 2025. In de nieuwe notitie zijn de wijzigingen met betrekking tot het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid, het niet meer afboeken van voorbereidingskosten bij toekomstige grondexploitaties na 5 jaar en de wijze van rentetoerekening van toepassing op de gemeente.

Bij grondexploitatieberekeningen en exploitatieplannen worden parameters gebruikt voor het doorrekenen van de exploitaties. Het gaat hierbij om de renteparameter, de parameter voor kostenstijging en de parameter voor opbrengstenstijging. Doelstelling bij het gebruik van parameters is de te verwachten stijging in kosten en opbrengsten en het te verwachten rentepercentage door middel van indexatie zo reëel mogelijk in beeld te brengen.

Renteparameter
Zoals hierboven is aangegeven wijzigt de wijze van rentetoerekening. Tot en met 2024 geldt zowel voor het BBV als voor de Vpb dat de toe te rekenen rente gebaseerd is op de werkelijke kosten over het vreemd vermogen. Dit is het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen (VV/TV).
Voor 2024 bedraagt dit percentage 0,90%. Met ingang van 2025 geldt voor het BBV de omslagrente. Deze bedraagt voor 2025 1,0%. Door ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt zal vervangende financiering duurder zijn dan de huidige omslagrente. De hogere rente zal op termijn van invloed zijn op de omslagrente.

Parameter kostenstijging
Voor de parameter van kostenstijging voor de posten die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van terreinen wordt aansluiting gezocht bij de Grond-, Weg en Waterbouwindex (GWW-index). Hierbij wordt het 5- jarig gemiddelde (afgerond op hele procenten) van dit indexcijfer gehanteerd als parameter voor de kostenstijging. De parameter kostenstijging zou op basis van deze index bepaald worden op 5,86% (2020 - 2024) afgerond 5,5%.
Dit wordt mede veroorzaakt door een uitschieter in prijsontwikkeling in de jaren 2022 en 2023. Deze prijsschieters waren zelfs zo hevig dat adviesbureau Metafoor met een bijgestelde prognose kwam voor het jaar 2022. In het jaar 2023 was het meerjarig gemiddelde van de GWW-Index ook al 4,74% en is er afgerond 5% aangehouden. Nu inflatie voor een langere periode aan lijkt te houden adviseren wij aansluiting te houden bij het meerjarig gemiddelde en dus het gemiddelde het afgeronde gemiddelde van 5,86% te hanteren in de grondexploitatie. De onderstaande outlook van Metafoor adviseert tussen de 0 en 4% aan te houden. Ons gemiddelde valt daar 5,86 boven. Daarom adviseren we om dit gemiddelde af te ronden naar beneden en 5,5 % inflatie aan te houden voor de lopende gemeentelijke grondexploitaties. Met de geprognotiseerde min en max van 2024, 2025 en 2026 lijkt het 5-jarige inflatiecijfer namelijk hierbij in de buurt te blijven. 

Bron: OUTLOOK 2024 Metafoor Vastgoed en Prijzen

Parameter opbrengstenstijging
Voor de parameter voor de opbrengstenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen een parameter voor woningbouw en een parameter voor bedrijventerreinen. Beide categorieën hebben een eigen uitgangspunt voor bepaling van de grondprijs en een eigen verloop van de grondprijs. Voor beide parameters geldt dat het niet representatief is om aan te sluiten bij landelijk of zelfs regionaal vastgestelde indexcijfers. Deze parameter zal vastgesteld worden op basis van expert Judgement.
De grondprijs voor woningbouw wordt, met uitzondering van de sociale sector, bepaald door middel van de residuele benadering. Deze bestaat uit de VON-prijs minus de investeringskosten. Omdat deze twee factoren bepalend zijn voor de residuele grondwaarde leiden de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt niet per definitie tot een evenredige stijging van de grondprijzen. Zo zijn de bouwkosten, door de druk op de woningbouw en aangescherpte bouweisen met betrekking tot duurzaamheid, aanzienlijk gestegen.
Door hoge investeringskosten blijft er per saldo minder opbrengst over voor de grondprijs per m².  Alles in overweging nemende, zien wij een opbrengstijging van 1% als realistisch, waarbij we per locatie bekijken of dit meegenomen wordt. 

De grondprijs voor (nieuwe) bedrijventerreinen wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode. Mede door het hanteren van deze variabelen en de invloed van de markt op bouwkosten, geldt ook voor industrieterreinen dat veranderingen in de markt niet direct van invloed zijn op de grondprijzen. De parameter opbrengststijging blijft vooralsnog voor bedrijventerreinen gehandhaafd op 0%.

Actuele informatie met betrekking tot macro economische ontwikkelingen
De enorme inflatie in zowel de reguliere- als de bouwsector en de door de Europese Centrale Bank (ECB) doorgevoerde rentestijgingen hebben effect op de grondexploitaties. Inmiddels is de inflatie gedaald en stabiliseert de rente zich. Wij zullen de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten houden en daar waar nodig maatregelen treffen via de daarvoor bestemde momenten in de budgetcyclus.

Per 1 januari 2025 bedraagt de geraamde bruto boekwaarde van alle grondexploitatiecomplexen € 17 miljoen. Per 1 januari 2024 bedroeg de bruto boekwaarde € 14,5 miljoen. De stijging van de boekwaarde is enerzijds het gevolg van grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, rente en plankosten tot een bedrag van circa € 10,5 miljoen. Anderzijds dempen de grondverkopen en te ontvangen bijdragen tot een bedrag van ruim € 8 miljoen de boekwaarde. Zowel de kosten als de opbrengsten hebben, met uitzondering van de Banis betrekking op alle complexen. Na aftrek van de aanwezige voorziening voor Enkco zijnde € 5,6 miljoen, bedraagt de netto geraamde boekwaarde per 1 januari 2025 € 11,4 miljoen. Van deze netto boekwaarde heeft € 10,8 miljoen betrekking op in exploitatie genomen complexen en € 0,6 op de nog niet in exploitatie genomen complexen de Banis en Ligtenbergerveld Oost (betreft kosten onderzoek en ontwikkeling). 

Voor Ligtenbergerveld Oost zijn ook nog gronden verworven in de afgelopen jaren. De boekwaarde hiervan eind 2024 is naar verwachting € 5,7 miljoen. Daarmee is de totale verwachte boekwaarde 
€ 22,7 miljoen.

Vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten in Nederland
Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht van toepassing. Medio 2020 is met de belastingdienst een vaststellingsovereenkomst (VSO) afgesloten voor de openingsbalans.
Jaarlijks wordt er een voorlopige aanslag Vpb betaald, maar deze worden verrekend met de verliezen van de aangiftes over voorgaande jaren (carry back). Per 31 december 2022 bedraagt het saldo van het nog te verrekenen verlies € 1.236.000. Hierbij komt dat het verlies op het ontwikkelen van het voormalig Enkco/Waterloo-Vlogtman terrein een aanzienlijk drukkend effect op de Vpb-last zal hebben. Waardoor er nog steeds sprake is van een meerjarige Vpb-last voor de grondexploitaties.

Grondexploitatie projecten (BIE) die naar verwachting in 2024 worden afgesloten

Bedrijventerrein Elsmoat
De ontwikkeling betreft een samenwerking tussen de gemeente Rijssen-Holten en de gemeente Wierden, waarbij elke partij voor 50% risicodragend deelneemt. Naar verwachting zal ook dit samenwerkingsproject in 2024 met een verwacht positief resultaat van circa € 65.000 (zijnde het 50% aandeel) afgesloten kunnen worden.

Nog lopende grondexploitatie projecten (BIE)

Dijkerhoek (woningbouw)
Het resterende gebied binnen de grondexploitatie van plan Dijkerhoek betreft een locatie aan de Essensteeg met de bouwmogelijkheid voor 10 woningen.In het derde kwartaal van 2024 zijn de kavels verkocht voor een totaalbedrag van € 471.000. De bouw van de woningen zal door de kopers zelf worden georganiseerd (CPO). De nog te maken kosten bedragen € 152.000. Naar verwachting kan het plan kostendekkend worden afgesloten. 

Bij dit grondexploitatiecomplex is er sprake van een apart raadsbesluit van 22 december 2005, waarbij de winsten geoormerkt zijn en een aparte reserve gevormd is voor het behoud van de leefbaarheid en sociale samenhang van het platteland. Het saldo van deze reserve bedraagt per eind 2024 € 103.700.

Opbroek Noord (gemeentelijk deel)
In Opbroek Noord worden in totaal 192 woningen gerealiseerd. Inmiddels zijn alle gronden uitgegeven/verkocht aan ontwikkelaars/particulieren. Het merendeel van de woningen zijn gereed of in aanbouw. Ook het woonrijp maken is in volle gang. Per 31 december 2024 is de boekwaarde naar verwachting € 608.000 voordelig. Na het toerekenen van de diverse kosten en opbrengsten zal dit project naar verwachting eind 2025 kostendekkend kunnen worden afgesloten.

Opbroek Noord (PPS) 
Dit is een grondexploitatie van een publiek private samenwerking tussen gemeente en een ontwikkelaar/bouwbedrijf. In totaal worden er vanuit de samenwerking (Opbroek Noord Zuidelijke gedeelte) 106 woningen gerealiseerd. Het verloop is hetzelfde als bij het gemeentelijk deel zoals hierboven is geschetst.

Opbroek Oost (gemeentelijke deel)
Dit plan is een aanvulling op de woningbouwplannen voor Opbroek Noord. Om te voorzien in de lokale behoefte van de kern Rijssen wordt ernaar gestreefd om in dit deel van het woninguitbreidingsplan Opbroek Oost circa 550 tot 600 woningen te bouwen. Dit plan kent dezelfde constructie als Opbroek-Noord. Een gedeelte (4 fases) zullen worden uitgevoerd in een PPS constructie tussen gemeente een ontwikkelaar/bouwpartij en een gedeelte (2 fases) zullen naar verwachting worden uitgevoerd in een zelfrealisatie van meerdere gebundelde ontwikkelaars/bouwpartijen. Vanuit deze zelfrealisatie en PPS constructie wordt een vergoeding aan het gemeentelijke deel betaald voor de bovenwijkse voorzieningen, plankosten, planschade, buitenplanse kosten etc. Deze opbrengsten worden verantwoord in de gemeentelijke grex. De lasten voor ambtelijke uren, onderzoeken, bestemmingsplan wijziging, bovenwijkse voorzieningen en planschade worden eveneens verantwoord in deze gemeentelijke grex.

Opbroek Oost (PPS)
Ook dit plan wordt zoals hierboven aangegeven gezamenlijk in Publiek Private Samenwerking met een projectontwikkelaar ontwikkeld, waarin zowel de gemeente als de projectontwikkelaar voor 50% participeren. In november 2023 is de overeenkomst die aan de samenwerking ten grondslag ligt ondertekend en in januari 2024 is de exploitatiebegroting door de gemeenteraad vastgesteld. In december 2023 is gestart met de uitgifte van de kavels in de eerste twee fases (fase 1A en 5) en medio 2024 zijn alle kavels in fase 1A verkocht of in optie en in fase 5 circa 50%. 
Inmiddels is gestart met het bouwrijp maken van de genoemde fases en naar verwachting zullen de kavels in het 4e kwartaal van 2024 worden overgedragen aan de kopers. Fase 1A en 5 betreffen in totaal 103 woningen. Voor het vervolg van dit plan is gestart met de voorbereiding en inrichting van de volgende fase  genaamd 1B. Nadat het Fase 1A bouwrijp is gemaakt zal fase 1B ook bouwrijp gemaakt worden. Naar verwachting zal de verkoop van Fase 1B eind 2024 van start gaan. Fase 1B kent 136 woningen. 

Enkco-terrein
In maart 2018 is het fabriekspand Enkco en bijbehorende terreinen in Holten aangekocht. In 2022 en 2023 heeft de circulaire sloop van de gebouwen plaatsgevonden. De gemeenteraad heeft in november 2023 een herziene exploitatiebegroting vastgesteld. Uit deze herziene exploitatiebegroting blijkt nog steeds een tekort, zodat de reeds aanwezige voorziening in stand moet blijven.
Door bezwaar en beroep met betrekking tot de flexwoningen is het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. Het is de bedoeling om het gebied met 155 tot 175 woningen te ontwikkelen in de jaren 2023 tot en met 2027. De planning is erop gericht om het gebied in 2024 en 2025 bouwrijp te maken en het gebied hierna stapsgewijs uit te geven en te bebouwen. De eerste stappen tot uitgeven en bouwrijp maken zijn inmiddels gezet. De verwachting is dat er in 2025 gebouwd gaat worden op verschillende locaties.

Vletgaarsmaten II (bedrijventerrein)
Op Vletgaarsmaten is geen grond meer beschikbaar. Een tweetal kavels zijn in optie genomen en dienen volgens het contract uiterlijk voor het einde van 2025 te worden afgenomen. Dit betekent dat eind 2025 of begin 2026 dit plan kan worden afgesloten. Naar verwachting gebeurd dit met een klein positief resultaat.

Vletgaarsmaten II fase C
Dit bestemmingsplan is een uitwerking van de in 2009 vastgestelde structuurvisie. Dit bestemmingsplan gaat invulling bieden aan de grote behoefte voor bedrijventerrein in Rijssen en Holten. Uit de behoeftestudie bleek dat er in de periode tot 2030 in de gemeente Rijssen-Holten circa 20 - 28 hectare bedrijventerrein ontwikkelt dient te worden om in de lokale behoefte te voorzien. Er is een participatiesessie gevoerd met Holtense ondernemers over (duurzame) inrichting van het plangebied. De zaken die hieruit naar voren kwamen zijn meegenomen in de inrichting zoals opgenomen in het bestemmingsplan. In december 2023 is het definitieve bestemmingsplan vastgesteld waardoor het bestemmingsplan eind februari 2024 onherroepelijk is geworden.
Op 29 februari 2024 heeft de gemeenteraad de exploitatiebegroting vastgesteld met een doorlooptijd tot en met 2028. De uitgifteprocedure van fase 1 heeft voor de zomer plaats gevonden. Naar verwachting wordt deze eerste fase in de laatste twee kwartalen van 2024 bouw- en alvast gedeeltelijk woonrijp gemaakt. 

De tweede fase gaat van start als alle gronden zijn verworven en de eerste fase voor 70% is uitgegeven. De tweede fase is in eigendom van gemeente terwijl de eerste fase een zelfrealisatie betreft van een ontwikkelende partij. Deze ontwikkelende partij betaalt een bijdrage voor alle publieke taken die verricht zijn/worden. Te denken valt aan plankosten, planschade, bovenwijkse voorzieningen etc.

Op de balans zijn een aantal voor-investeringen opgenomen voor in de toekomst te ontwikkelen plannen. Dit zijn onder andere:

Plan De Banis
Het college heeft op 27 oktober 2022 voorlopige aanwijzing van Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) gevestigd op het plan de Banis. Deze voorlopige aanwijzing is op 26 januari 2023 bestendigd door de gemeenteraad. Onder andere dit plangebied moet de gemeente Rijssen-Holten voorzien in de toekomstige woonbehoefte. De eerste stap in de ontwikkeling van dit plan is het opstellen van een omgevingsvisie. Dit zal in 2024 plaatsvinden. Naar verwachting kan er rond 2026 een bestemmingsplan liggen. Dit plan zal naar ruwe inschatting voorzien in ongeveer 250 woningen.

Ligtenbergerveld Oost
Uit een uitgevoerde locatiestudie blijkt dat het gebied ten westen van bedrijventerrein Plaagslagen (Ligtenbergerveld Oost) het meest geschikt is voor het ontwikkelen van een nieuw terrein. Op het gebied is een voorkeursrecht gevestigd om prijsopdrijving te voorkomen en een integrale ontwikkeling te bevorderen. Inmiddels is een aanzienlijk aantal hectare verworven en lopen er onderhandelingen met diverse aanbieders van percelen grond. Naar verwachting bedraagt de boekwaarde voor verwerving inclusief bijkomende kosten eind 2024 € 5,7 miljoen. De verkoop van de bouwrijpe grond zal, afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure, fasegewijs plaatsvinden in de jaren 2026 tot 2028. Voor het gebied is een ontwerp-structuurvisie gemaakt als eerste stap in de ruimtelijke procedure. Het gebied moet in 2030 ruimte bieden aan circa 18 tot 20 hectare netto bedrijventerrein.

Voor de risico’s betreffende het grondbeleid wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen.
Eventuele risico’s (met een ingeschatte kans groter dan 10% en kleiner dan 75%) worden meegenomen in het risicologboek.
Door grondaankopen van de laatste jaren en de nog te verwachten grondverwerving en voorbereidingskosten van het nieuw te ontwikkelen grondexploitatie Ligtenbergerveld Oost en van de reeds in exploitatie genomen complexen Opbroek Oost, Vletgaarsmaten 2 fase C en het Enkcoterrein zal in de komende jaren de boekwaarde stijgen. Een stijgende boekwaarde verhoogt de risico’s. Ook de inflatie en de stijgende rente draagt bij aan een hoger risico. Het risico zal kleiner worden door realisatie van grondverkopen en bijdragen van deelnemende partijen in de diverse plannen. 

Deze risico’s worden bijgehouden in het risicologboek en zijn geherwaardeerd. Het bijgestelde risicoprofiel is meegenomen in de risicoparagraaf weerstandsvermogen.