6. Paragraaf grondbeleid

Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente. In het BBV is bovendien vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid moet worden opgenomen.

Artikel 16
De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:
a.    een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b.    een aanduiding van de manier waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c.    een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d.    een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e.    de beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

De gemeenteraad heeft op 21 februari 2023 de herziene Nota Grondbeleid vastgesteld. De nota grondbeleid is geen doel maar een middel om de instrumenten in te zetten om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Deze nota moet altijd gezien worden in combinatie met (structuur)visie, (politieke) ambities, omgevingsplan etc. Door de uitgangspunten van de nota grondbeleid op te nemen in de paragraaf grondbeleid bij zowel de begroting als het jaarverslag, blijven deze onder de aandacht bij de planning- en control cyclus. Zo kunnen deze, waar nodig, vrij eenvoudig worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. Deze werkwijze is vastgelegd in de Financiële verordening ex. artikel 212 Gemeentewet.
Een integrale nota zorgt dat er een transparant samenhangend grondbeleid ontstaat die als ambtelijke leidraad zal dienen en waarbij de gemeenteraad haar kader stellende en controlerende taak kan uitoefenen.

Uitgangspunten grondbeleid gemeente Rijssen-Holten

•    De gemeente Rijssen-Holten voert grondpolitiek om haar doelen te bereiken.
•    De gemeente Rijssen-Holten houdt rekening met hogere wet- en regelgeving die van invloed zijn op haar gemeentelijk grondbeleid.
•    De gemeente Rijssen-Holten voert een situationeel grondbeleid (maatwerk). Daar waar mogelijk voeren we een actief grondbeleid.
•    Bij verwerving wordt het beleidsinstrument minnelijke verwerving gekozen. Wet voorkeursrecht gemeenten en de onteigeningswet worden indien nodig aanvullend ingezet.
•    De gemeente kan samenwerkingen aangaan met private partijen als dit de sturing op ontwikkelingen ten goede komt.
•    Voor woningbouwprojecten wordt gekozen voor de residuele grondprijsmethode, waarbij voor sociale huursector en bij CPO hiervan kan worden afgeweken.
•    Bij voormalige openbare ruimte waarop bouwvolume kan worden gerealiseerd wordt de grondprijs berekend volgens de residuele methode.
•    Bij uitgifte bedrijventerrein wordt gekozen voor de comparatieve grondprijsmethode. Hierbij worden de grondprijzen vergeleken met die van omliggende gemeenten.
•    De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportvoorzieningen en gebedshuizen, wordt vastgesteld via de comparatieve methode.
•    Kavels (of eenheden in het geval van een appartement) voor sociale huur of sociale koop worden voor een vaste prijs per eenheid uitgenomen.
•    Voor commerciële activiteiten, zoals winkels, horeca en kantoren, wordt voor iedere ontwikkeling op basis van taxatie de grondprijs berekend.
•    Kavels uit te geven in CPO wordt via taxatie de grondprijs berekend.
•    Voor de verwerving van gronden en/of panden vormt een taxatie van een onafhankelijke, beëdigde deskundige de basis voor de aankoop. Is het aankoopbedrag meer dan 10% hoger dan de taxatie, dan is een nadere onderbouwing van de deskundige vereist.
•    Aangekochte bedrijfspanden binnen het stedelijk gebied worden na aankoop en oplevering ontmanteld. Bedrijfspanden in het buitengebied worden na aankoop tijdelijk verhuurd in afwachting van de nieuwe bestemming. Woningen worden indien mogelijk tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet of in gebruik gegeven middels anti-kraak. Aangekochte landbouwgronden worden, via geliberaliseerde pacht, kortstondig verpacht.
•    Uitgifte van grond vindt bij voorkeur plaats door het eigendom over te dragen. Daar waar dit niet mogelijk of wenselijk is zal een andere vorm worden gekozen.
•    In het kader van het Didam-arrest wordt gronduitgifte transparant, toetsbaar en redelijk uitgegeven.
•    Kavels voor de sociale huur worden niet in mededingen uitgegeven. De plaatselijke woningbouwcorporaties worden als enige serieuze gegadigde gezien om het gemeentelijk beleid vorm te kunnen geven.
•    Kavels op bedrijventerreinen worden conform de vastgestelde uitgifte voorwaarden uitgegeven.
•    Het college van B&W stelt binnen de kaders van deze beleidsuitgangspunten per project de grondprijzen vast. Gedurende de looptijd van een project kunnen de grondprijzen worden herzien als de marktomstandigheden hiertoe aanleiding geven.

Wet- en regelgeving

De beleidsuitgangspunten zoals hier boven vermeld zijn gebaseerd op de in 2024 geldende wet- en regelgeving. De nieuwe beleidsuitgangspunten zoals in februari 2023 vastgesteld hebben oog voor de nieuwere wetgeving. Onderdeel daarvan is bijvoorbeeld de Omgevingswet. De Omgevingswet is op 
1 januari 2024 in werking getreden. Het betrof een grote wetgevingsoperatie met verschillende onderdelen die gelijktijdig werden ontworpen, zoals de ministeriële regeling, invoeringsregelgeving en de vier Aanvullingswetten. Al deze onderdelen vormden op het moment van inwerkingtreding een inzichtelijk stelsel bestaande uit één wet, vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en één ministeriële regeling. De gemeente Rijssen-Holten had al de nodige voorbereidingen getroffen voor de implementatie van deze wet. Zo ook de actualisatie van het nieuwe grondbeleid wat dus in het jaar 2023 voor het eerst is toegepast.

Parameters grondexploitaties    

Bij grondexploitatieberekeningen en exploitatieplannen worden parameters gebruikt voor het doorrekenen van de exploitaties. Het gaat hierbij om de renteparameter, de parameter voor kostenstijging en de parameter voor opbrengstenstijging. Er is echter ook sprake van kosten- en opbrengststijgingen over de jaren heen. Doelstelling van het gebruik van parameters is de te verwachten stijging in kosten en opbrengsten en het te verwachten rentepercentage door middel van indexatie in beeld te brengen en de budgetten op peil houden.

Renteparameter
Zowel voor het BBV als voor de Vpb geldt dat de toe te rekenen rente gebaseerd is op de werkelijke kosten over het vreemd vermogen zijnde: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen (VV/TV).
Voor 2024 bedraagt dit percentage 0,9% (in 2023 was dit 0,62%). Door ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt en in onze investeringsportefeuille is nieuwe duurdere financiering aangetrokken, waardoor het rentepercentage is gestegen.
Indien er sprake is van projectfinanciering is het rentepercentage van de direct aan deze grondexploitatie gerelateerde financiering van toepassing. Dit gold alleen voor het samenwerkingsproject Opbroek Oost in 2024.
Met ingang van 2025 heeft de commissie BBV een wijziging doorgevoerd met betrekking tot de rentetoerekening aan de grondexploitatie. Deze wordt niet meer berekend naar de verhouding tussen vreemd vermogen/totaal vermogen, maar is gelijk aan de rente-omslag. Voor gemeente Rijssen-Holten zorgt dit voor een kleine verhoging gelet dat de rente-omslag 1% (per 1 januari 2025) bedraagt. Reden voor deze wijziging is dat er geen aansluiting is bij de fiscale regelgeving zoals bij de invoering van de Vpb in 2016 was voorzien.

Parameter kostenstijging
Voor de parameter van kostenstijging voor de posten die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van terreinen word aansluiting gezocht bij de Grond-, Weg en Waterbouwindex (GWW-index). Hierbij wordt het 5 jarig gemiddelde (2019 - 2023) van dit indexcijfer gehanteerd als parameter voor de kostenstijging. De parameter kostenstijging is op basis van deze index (2019 - 2023) 5,8% (Bron: Opendata.cbs.nl). De cijfers van 2024 zijn hier nog geen onderdeel van.

De laatste jaren fluctueren de kostenstijgingen aanzienlijk in deze branche. In 2020 stegen de prijzen slechts met 0,1%. In 2021 en 2022 werd deze matige stijging echter gecompenseerd door een kostenstijging van respectievelijk 11,3% en 9,3%. In 2023 daalde de kostenstijging naar 4,9%. Het 5-jarig gemiddelde komt met name door de uitschieters in jaren 2021 en 2022 uit op 5,8%.

Vanaf het jaar 2016 was het 5-jarig gemiddelde ieder jaar 1%. Er werd vanwege deze reeds voorspelde ontwikkeling een percentage van 2% aangehouden. Dit gaf ons in het jaar 2021 ruimte om voor het jaar 2021 de parameter kostenstijging ongewijzigd te laten op het streefpercentage van 2% ondanks dat het 5-jarig gemiddelde boven de 5% kwam. Voor de jaren na 2022 is er het 5-jarig gemiddelde gehanteerd. Voor het jaar 2024 betekent dit voor alle vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties een verhoging van 5,5% naar 6,0% per jaar.

Parameter opbrengstenstijging
Voor de parameter voor de opbrengstenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen een parameter voor woningbouw en een parameter voor bedrijventerreinen. Beide categorieën hebben een eigen uitgangspunt voor bepaling van de grondprijs en een eigen verloop van de grondprijs. Voor beide parameters geldt dat het niet representatief is om aan te sluiten bij landelijk of zelfs regionaal vastgestelde indexcijfers. Deze parameter wordt vastgesteld op basis van expert Judgement.

De grondprijs voor woningbouw wordt, met uitzondering van de sociale sector, bepaald door middel van de residuele benadering (VON-prijs minus investeringskosten). Omdat meerdere factoren bepalend zijn voor de residuele grondwaarde leiden de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt niet per definitie tot een evenredige stijging van de grondprijzen. Zo zijn de bouwkosten, door stijgende energieprijzen, schaarste in materialen en aangescherpte bouweisen met betrekking tot duurzaamheid, aanzienlijk gestegen. Dit heeft een drukkend effect op de stijging van de residuele grondwaarde. Dit alles overwegende zien wij een opbrengstijging van 1% voor het jaar 2024 als realistisch, waarbij we per complex kijken of dit meegenomen wordt.
De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode. De parameter opbrengststijging is voor het jaar 2024 voor bedrijventerreinen gehandhaafd op 0%. Gelet op het feit dat er momenteel geen bedrijfsgrond in uitgifte is door gemeente heeft dit percentage geen effecten. In de toekomst worden er naar verwachting weer diverse bedrijfsgronden uitgeven door gemeente. In 2025 zal het indexeringspercentage opbrengsten voor bedrijfsgronden worden herzien. Naar verwachting zal deze toenemen.

Algemeen financieel

In het dienstjaar 2024 is de netto boekwaarde van alle toekomstige en lopende grondexploitatieplannen met € 848.700 toegenomen. In totaal is de bruto boekwaarde toegenomen met € 43.500. Hier tegenover stond een verlaging van de voorziening van € 805.200.

Hieronder vindt u de toelichting van de toename van de boekwaarde met € 43.500.

In de mutatie van de boekwaarde zijn geen kosten van verwerving van gronden voor de toekomstige grondexploitatieplannen opgenomen. Conform de BBV moeten deze worden verantwoord op de balans onder Gronden en terreinen. Bij het in exploitatie nemen van een grondexploitatieplan worden de kosten van verwerving ingebracht in het complex. Bij onderdeel A. Toekomstige grondexploitatieplannen (IMVA) is een overzicht opgenomen van de kosten van verwerving per complex.

Specificatie verloop boekwaarden/balans
Voor een specificatie van de boekwaarden van de diverse complexen en de voorziening die als tegenhanger van de boekwaarde fungeert, verwijzen wij u naar de toelichting Overzicht verloop boekwaarden op de balans en de toelichting per complex in deze paragraaf.

Jaarlijks wordt voor wat betreft de ramingen aangesloten bij de jaarschijf van de grondexploitatieberekeningen (METAFOOR model) en de primaire raming jaarschijf uit de begroting van de algemene dienst voor het betreffende jaar.
Bij de najaarsnota 2024 zijn diverse exploitatiebegrotingen herzien. Hierbij zijn bij belangrijke afwijkingen van de ramingen geactualiseerd. Bij de jaarrekening 2024 is aangesloten bij de boekwaarde van de complexen per ultimo 2024. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de najaarsnota zijn in de grondexploitatieberekeningen bijgesteld en in meerjarig perspectief herzien. Per complex worden de afwijkingen toegelicht.

Toegerekende uren aan grondexploitatiecomplexen in 2024
De in het dienstjaar 2024 toegerekende uren (8.005 uur) tot een bedrag van € 820.300 zijn 1.090 uur hoger dan de geraamde uren (6.915 uur). Ter informatie in het dienstjaar 2023 zijn 7.985 uur, wat gelijk is aan een bedrag van € 824.800 aan loonkosten geactiveerd. De belangrijkste oorzaken van de stijging van de urentoerekening ten opzichte van de raming zijn het woonrijp maken, bouwrijp maken en uitgifte van kavels in Opbroek Noord en Oost en het Enkcoterrein. Ook zijn er meer uren besteed aan plan De Banis in verband met het opstellen van een omgevingsvisie. Aan voorbereiding en uitgifte van het bedrijventerrein Vletgaarsmaten 2C zijn minder uren besteed.

Vennootschapsbelasting (Vpb)-plicht voor gemeenten in Nederland
Ten opzichte van hetgeen is geschreven in voorgaande jaren is er in de Vpb-plicht geen verandering opgetreden. Op basis van een nieuwe QuickScan per 1 januari 2023 is, mede als gevolg van negatieve exploitatie Enkco, de komende jaren nog geen sprake van een te verwachten Vpb-last. Evenals in 2023 is ook in 2024 een voorlopige aanslag Vpb betaald, maar door het indienen van een voorlopige aangifte over 2024 is de aanslag verminderd naar € 0 door verrekening met de verliezen van voorgaande aangiftes (carry back). De stand van de te verrekenen verliezen per 31 december 2023 bedraagt € 1.262.416. De stand van de te verrekenen verliezen per 31 december 2024 is nog niet bekend.
Met betrekking tot de nog landelijk lopende discussies over andere opbrengsten die onder de werking van de Vpb kunnen vallen zoals de opbrengsten lichtmastreclame en rente personeelshypotheken worden alleen de opbrengsten lichtmastreclame meegenomen in de Vpb aangifte.
Inmiddels is er meer bekend over hoe met de opbrengsten van lichtmastreclame en rente personeelshypotheken moet worden omgegaan. In een uitspraak van eind vorig jaar van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is het Hof opnieuw tot het oordeel gekomen dat reclameactiviteiten moeten worden gezien als normaal vermogensbeheer en dus buiten de heffing van de Vpb blijven. Ditzelfde geldt ook voor de rente personeelshypotheken. Hierover heeft het Hof in dezelfde zitting geoordeeld dat dit ook onder het normaal vermogensbeheer van de gemeente valt.
Voor de opbrengsten van lichtmastreclames lopen nog procedures bij de Hoge Raad. Ook is het de verwachting dat tegen de hierboven genoemde uitspraken in cassatie zal worden gegaan bij de Hoge Raad.

A.    Toekomstige grondexploitatieplannen (IMVA)

Op de balans zijn onder de Immateriële Vaste Activa (IMVA) een aantal voor-investeringen opgenomen ten behoeve van de in de toekomst te ontwikkelen woningbouwplannen. De totale boekwaarde van onderstaande plannen bedraagt per ultimo 2024 € 475.000 (de boekwaarde per 
31 december 2023 bedroeg € 6.847.000).
De afname van € 6.372.000 is met name veroorzaakt door het in exploitatie nemen van Opbroek Oost en Vletgaarsmaten 2C (€ 6.706.000). Hier tegenover staat een toename door met name toegerekende interne uren, stedebouwkundige kosten en onderzoekskosten aan Ligtenbergerveld Oost (€ 204.000). Door voorbereidingskosten bij complex de Banis (€ 127.000) is de ook boekwaarde toegenomen.

Plan de Banis
Dit plangebied moet de gemeente Rijssen-Holten voorzien in de toekomstige woonbehoefte. In 2024 is in samenspraak met een klankbordgroep van omwonenden van het plangebied een omgevingsvisie opgesteld. Gedurende dit proces is gebleken dat het plangebied ruimte biedt aan circa 350 woningen in plaats van aan 250 woningen zoals vooraf was voorzien. Op 20 december 2024 heeft het college met deze visie ingestemd. De volgende stap in het proces is de omgevingsvisie omzetten in een stedenbouwkundig ontwerp. Dit ontwerp laat gedetailleerd zien hoe het project eruit zal zien en hoe het in de omgeving past. Het beschrijft de indeling van openbare ruimtes, de plaatsing van gebouwen, infrastructuur, groenvoorzieningen, en andere stedelijke elementen. Dit zal in 2025 plaatsvinden.
Naar verwachting kan er rond 2026 een omgevingsplan liggen.

Vooruitlopend op de woningbouwplannen zijn vanaf 2022 al een aantal voorbereidingskosten gemaakt tot een bedrag van ruim € 145.000. Deze kosten passen binnen de begroting zullen op een later moment worden verhaald door middel van verkopen van gronden dan wel bijdrages van grondeigenaren.

Ligtenbergerveld Oost
Voor het gebied is een ontwerp-structuurvisie gemaakt als eerste stap in de ruimtelijke procedure. Het gebied moet in de nabije toekomst ruimte bieden aan circa 20 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein.
In totaliteit zijn voorbereidingskredieten tot een bedrag van ruim € 6,1 miljoen beschikbaar gesteld. Hiervan heeft bijna € 5,7 miljoen betrekking op de verwerving van gronden en bijkomende kosten en bijna € 500.000 aan onderzoekskosten en interne uren. Uitgegeven aan verwerving is bijna € 5,5 miljoen en aan onderzoekskosten en interne uren ruim € 350.000. Deze kosten zullen in een later moment worden verhaald door middel van verkopen ofwel bijdrages van grondeigenaren. Eind 2024 is het bouwrecht van een woning die is verworven in Ligtenbergerveld Oost overgegaan naar een locatie buiten dit gebied. Dit heeft een baat opgeleverd van ruim € 465.000. Deze opbrengst is geraamd bij de VJN 2025.
In 2025 zal opnieuw worden bezien welke bedrag voor verwerving nodig is en aanvullend worden geraamd.

B.    Bestemmingsplannen met kostprijsberekening

Opbroek Noord gemeentelijke grex en Publiek Private Samenwerking (PPS)
In februari van dit jaar zijn de laatste 4 bouwkavels verkocht middels een openbare verkoopprocedure. In de loop van 2023 is gestart met het woonrijp maken. Het gebied Opbroek Noord (zuidelijke gedeelte) is grotendeels woonrijp in 2024. Enkel de specifieke gebieden in Opbroek Noord zuidelijke gedeelte) waar nog zwaar bouwverkeer moet komen zal later in 2025 pas woonrijp opgeleverd worden. In 2025 volgen nog de ontsluitingen op de bestaande infrastructuur en herinrichting hiervan. In 2025 zal eveneens het zelfrealisatiegebied van Ten Brinke Opbroek Noord (noordelijk gedeelte) woonrijp worden gemaakt.
In 2024 is er conform de voorgeschreven POC-Methode € 148.700 aan winst genomen. Deze winstneming is conform de bestendige gedragslijn ten gunste van de algemene dienst gebracht. Geraamd was een winstuitkering van € 157.700.
Naar verwachting zal deze exploitatie eind 2025 met een positief saldo worden afgesloten.

De winst op de PPS voor 2024 bedraagt € 39.000. Hiervan komt 50% ten gunste van de gemeente. In de raming bij de najaarsnota is rekening gehouden met een winstuitkering van € 63.000. Door kostenstijging valt de winst lager uit.
Eind 2025 zal ook de PPS Opbroek Noord worden afgesloten. Voor 2025 resteert er nog een minimale winst.

Opbroek Oost gemeentelijke grex en Publiek Private Samenwerking (PPS)
Op 25 januari 2024 is de grondexploitatie voor zowel het gemeentelijk deel als de PPS door de gemeenteraad vastgesteld. Ook in deze PPS is, net zoals in Opbroek Noord PPS, zowel de gemeente als bouwbedrijf Roosdom Tijhuis voor 50% deelnemer. Deze exploitatie zal fasegewijs worden uitgevoerd in een planperiode die loopt tot en met 2030. In deze periode zullen er ongeveer 600 woningen worden gerealiseerd.
In 2024 is gestart met de uitgifte van de kavels en het bouwrijp maken van fase 1A en 5. In deze 2 fasen worden 100 woningen gerealiseerd. Op 31 december 2024 waren er 95 kavels verkocht of in optie en 5 kavels waren nog vrij.
Eind 2024 is ook gestart met de uitgifte van de woningen in fase 1B. In deze fase zullen in totaal 144 woningen worden gerealiseerd. Eind 2024 is eveneens gestart met het bouwrijp maken van fase 1B.

Tot en met 2024 waren de kosten voor ruim 60% gerealiseerd en de opbrengsten voor ruim 40%. Ten opzichte van de najaarsnota zijn de gerealiseerde opbrengsten aanzienlijk hoger. Mede door een lagere kostenstijging is de winstuitkering ruim € 100.000 hoger dan geraamd bij de najaarsnota.
De geplande einddatum is 31 december 2030. Op basis van de stand per eind 2024 is het resultaat positief.

In 2024 is door het gunstige verloop van de verkopen in fase 1A en 5 is het risicoprofiel in het risicologboek naar beneden bijgesteld. In de loop van 2025 zal het risicologboek worden geactualiseerd en het risicoprofiel worden bijgesteld op basis van de stand van zaken op dat moment.

De ontwikkeling van de PPS Opbroek Oost gaat sneller dan bij de najaarsnota is ingeschat. Eind 2024 zijn de gronden voor fase 1B door de partner en de gemeente reeds ingebracht. De verkopen blijven wel achter bij de planning en ook heeft de aktepassering in een aantal gevallen later plaatsgevonden. Dit leidt tot een lagere opbrengst in 2024 dan geraamd, waardoor ook de winstuitkering lager is. Geraamd was een winstuitkering van € 442.700 en werkelijk bedraagt deze € 339.300. Hiervan komt 50% ten gunste van de gemeente.

Dijkerhoek
In 2024 zijn de 10 kavels voor de starterswoningen verkocht. Als de woningen gereed zijn zal de omgeving woonrijp worden gemaakt. Naar verwachting zal het in 2025 met een kleine winst worden afgesloten.

Enkcoterrein en omgeving
Dit plan ziet op ruimte voor circa 155 (met een afwijkingsbevoegdheid van 15%) wooneenheden die omringt worden door een groene parkachtige omgeving. De wooneenheden bestaan uit appartementen, rijwoningen, 2^1-kapwoningen en vrijstaande woningen. Een vrij groot deel van de woningen valt binnen de categorie sociale huur/koop of betaalbaar (woningen met een aankoopprijs tot € 390.000). Verschillende ontwikkelaars realiseren de bouwplannen, voor een klein deel doen wij als gemeente de uitgifte. Inmiddels is in 2024 gestart met het bouwrijp maken.
Op 25 juli 2024 is er een overeenkomst getekend tussen Roosdom Tijhuis en de gemeente. Hierin zijn afspraken gemaakt over de richtlijnen voor de ontwikkelingen van nieuwe woningen en appartementen op de oude locatie ‘Meester’ (dit ligt in het noordelijk deel van het Enkco-terrein). Het bouwprogramma ziet er als volgt uit:
•    2 2^1-kapwoningen;
•    7 rijenwoningen;
•    een appartementengebouw met 20 sociale huurappartementen;
•    een appartementengebouw met 30 koopappartementen (waarvan er minstens 9 in de categorie betaalbaar vallen).
Roosdom Tijhuis begint eerst met de bouw van de sociale huurappartementen. De verwachte start van deze bouw is in het eerste of tweede kwartaal van 2025. De bouw van de 2^1-kapwoningen en de rijenwoningen begint in het derde kwartaal van 2025. De bouw van het appartementengebouw met koopappartementen zal naar verwachting starten in het eerste kwartaal van 2026.

Voorziening
Voor het complex Enkco-Waterloo Vlogtman is in voorgaande jaren een voorziening getroffen voor te verwachten verliezen of dekking van de boekwaarde ten opzichte van de marktwaarde. Deze voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde en jaarlijks wordt 2% rente toegevoegd. Doordat per 31 december 2024 de kosten lager (bouw en woonrijp maken) zijn dan voorzien kan een aanzienlijk deel, € 914.000, vrijvallen ten gunste van de algemene middelen. Hiermee is bij de najaarsnota in hoge mate reeds rekening gehouden. Wel moet gemeld dat er in 2025 een extra storting in de voorziening zal moeten plaatsvinden. Op de locatie Enkco zijn een aantal bodemverontreinigingen aangetroffen die niet in de raming van het bouw- en woonrijp maken zijn voorzien en waarvan de exacte omvang op balansdatum nog niet bekend is.

Vletgaarsmaten II A en B
In Vletgaarsmaten II A en B zijn nog 5 kavels te verkopen. Hiervoor is met 2 partijen een koopovereenkomst gesloten. Deze kavels dienen uiterlijk op 31 december 2025 te worden afgenomen. Ter compensatie van de inkomstenderving en het vasthouden van de kavels wordt een rente- en een optievergoeding ontvangen tot een bedrag van € 45.000 per jaar.
Bij de najaarsnota is vermeld dat de verkoop van de laatste 5 kavels in 2025 plaatsvinden terwijl in de berekeningen in 2026 zou zijn. Dit heeft een positief effectief op het uiteindelijke resultaat. In 2024 kan hierdoor al een winst worden genomen van ruim € 47.000. Deze winst komt, per einde looptijd project. ten gunste van de algemene dienst.

Vletgaarsmaten 2C
In februari 2024 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie van de complex vastgesteld. Inmiddels zijn er diverse gronden verworven en is er met een externe ontwikkelaar een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling voor her eerste deel van het plangebied. Hiervoor is een exploitatiebijdrage in rekening gebracht. De ontwikkelaar is inmiddels gestart met het bouwrijp maken en is in een ver gevorderd stadium. In 2025 zullen er bouwkavels worden overgedragen aan ondernemers en zullen de eerste bouwwerken gebouwd gaan worden. Na afronding van het eerste gedeelte van het plangebied zal gemeente naar verwachting in 2026 het resterende deel uitgeven.
Op basis van de huidige stand van de exploitatie kan een minimaal bedrag van ruim € 4.000 aan winst worden genomen, maar gezien de omvang wordt dit uitgesteld naar een later tijdstip. Naar verwachting zal deze exploitatie eind 2028 met geringe winst worden afgesloten.

Elsmoat
De eerste fase van Elsmoat betreft een samenwerking tussen de gemeente Wierden en gemeente Rijssen-Holten. Deze eerste fase is nagenoeg afgerond. Er dienen nog een aantal kleine werkzaamheden (woonrijp maken) verricht te worden. Ook dient er nog één kavel ingevuld te worden. Begin 2025 is over deze kavel met een partij overeenstemming bereikt.
Met de gemeente Wierden is in 2023 de afspraak gemaakt dat op basis van een vaststellingsovereenkomst het plan zal worden afgerond. Dit is nog niet gebeurd. Op basis van de laatst bekend prognose zal gemeente de helft van het verwachte positieve saldo ontvangen. Dit is gelijk aan circa € 65.000. Met dit saldo is in de jaarrekening 2024 rekening gehouden.

Resultaatverwachtingen en risico’s

Voor de risico’s betreffende het grondbeleid wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen.
Eventuele risico’s (ingeschatte kans kleiner dan 75%) worden meegenomen in het risicologboek.