6. Paragraaf grondbeleid

Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente. In het BBV is bovendien vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid moet worden opgenomen.

Artikel 16

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:

a.  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

b.  een aanduiding van de manier waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

c.  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

d.  een onderbouwing van de geraamde winstneming;

e.  de beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

De gemeenteraad heeft op 21 februari 2023 de herziene Nota Grondbeleid vastgesteld. De nota grondbeleid is geen doel maar een middel om de instrumenten in te zetten om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Deze nota moet altijd gezien worden in combinatie met (structuur)visie, (politieke) ambities, omgevingsplan etc. Door de uitgangspunten van de nota grondbeleid op te nemen in de paragraaf grondbeleid bij zowel de begroting als het jaarverslag, blijven deze onder de aandacht bij de planning- en control cyclus. Zo kunnen deze, waar nodig, vrij eenvoudig worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. Deze werkwijze is vastgelegd in de Financiële verordening ex. artikel 212 Gemeentewet.
Een integrale nota zorgt dat er een transparant samenhangend grondbeleid ontstaat die als ambtelijke leidraad zal dienen en waarbij de gemeenteraad haar kader stellende en controlerende taak kan uitoefenen.

•    De gemeente Rijssen-Holten voert Grondpolitiek om haar doelen te bereiken.
•    De gemeente Rijssen-Holten houdt rekening met hogere wet- en regelgeving die van invloed zijn op haar gemeentelijk beleid.
•    De gemeente Rijssen-Holten voert een situationeel grondbeleid (maatwerk). Daar waar mogelijk voeren we een actief grondbeleid.
•    Bij verwerving wordt het beleidsinstrument minnelijke verwerving gekozen. Wet Voorkeursrecht Gemeenten en de onteigeningswet worden indien nodig aanvullend ingezet.
•    De gemeente kan samenwerkingen aangaan met private partijen als dit de sturing op ontwikkelingen ten goede komt.
•    Voor woningbouwprojecten wordt gekozen voor de residuele grondprijsmethode, waarbij voor sociale huursector en bij CPO hiervan kan worden afgeweken.
•    Bij voormalige openbare ruimte waarop bouwvolume kan worden gerealiseerd wordt de grondprijs berekend volgens de residuele methode.
•    Bij uitgifte bedrijventerrein wordt gekozen voor de comparatieve grondprijsmethode. Hierbij worden de grondprijzen vergeleken met die van omliggende gemeenten.
•    De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportvoorzieningen en gebedshuizen, wordt vastgesteld via de comparatieve methode.
•    Kavels (of eenheden in het geval van een appartement) voor sociale huur of sociale koop worden voor een vaste prijs per eenheid uitgenomen.
•    Voor commerciële activiteiten, zoals winkels, horeca en kantoren, wordt voor iedere ontwikkeling op basis van taxatie de grondprijs berekend.
•    Kavels uit te geven in CPO wordt via taxatie de grondprijs berekend.
•    Voor de verwerving van gronden en of panden vormt een taxatie van een onafhankelijke, beëdigde deskundige de basis voor de aankoop. Is het aankoopbedrag meer dan 10% hoger dan de taxatie, dan is een nadere onderbouwing van de deskundige vereist.
•    Aangekochte bedrijfspanden binnen het stedelijk gebied worden na aankoop en oplevering ontmanteld. Bedrijfspanden in het buitengebied worden na aankoop tijdelijk verhuurd in afwachting van de nieuwe bestemming. Woningen worden indien mogelijk tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet of in gebruik gegeven aan anti-kraak. Aangekochte landbouwgronden worden, via geliberaliseerde pacht, kortstondig verpacht.
•    Uitgifte van grond vindt bij voorkeur plaats door het eigendom over te dragen. Daar waar dit niet mogelijk is zal een andere vorm worden gekozen.
•    In het kader van het Didam-arrest wordt gronduitgifte transparant, toetsbaar en redelijk uitgegeven.
•    Kavels voor de sociale huur worden niet in mededingen uitgegeven. De plaatselijke woningbouwcorporaties worden als enige serieuze gegadigde gezien om het gemeentelijk beleid vorm te kunnen geven.
•    Kavels op bedrijventerreinen worden conform de vastgesteld uitgifte voorwaarden uitgegeven.
•    Het college van B&W stelt binnen de kaders van deze beleidsuitgangspunten per project de grondprijzen vast. Gedurende de looptijd van een project kunnen de grondprijzen worden herzien als de marktomstandigheden hiertoe aanleiding geven.

De beleidsuitgangspunten zoals hierboven vermeld zijn gebaseerd op de in 2023 geldende wet- en regelgeving. De nieuwe beleidsuitgangspunten zoals in februari 2023 vastgesteld hebben oog voor de nieuwere wetgeving. Onderdeel daarvan is onder andere de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Het betrof een grote wetgevingsoperatie met verschillende onderdelen die gelijktijdig werden ontworpen, zoals de ministeriële regeling, invoeringsregelgeving en de vier Aanvullingswetten. Al deze onderdelen vormden op het moment van inwerkingtreding een inzichtelijk stelsel bestaande uit één wet, vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en één ministeriële regeling.

BBV
De commissie BBV presenteert regelmatig notities en stelt vraag- en antwoordrubrieken beschikbaar voor het grondbeleid in wijze van verantwoording in de begroting en jaarstukken.
Zodra er nieuwe richtlijnen of notities volgen, dan worden deze in de budgetcyclus verwerkt.
In december 2023 is een nieuwe notitie Grondbeleid gepubliceerd vanwege de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Alle wijzigingen die betrekking hebben op de Omgevingswet zijn in werking getreden op 1 januari 2024. Alle overige wijzigingen op 1 januari 2025. In de nieuwe notitie zijn de wijzigingen met betrekking tot het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid, het niet meer verplicht afboeken van voorbereidingskosten bij toekomstige grondexploitaties na 5 jaar (er mag ook een voorziening worden gevormd) en de wijze van rentetoerekening van toepassing voor de gemeente.

Bij grondexploitatieberekeningen en exploitatieplannen worden parameters gebruikt voor het doorrekenen van de exploitaties. Het gaat hierbij om de renteparameter, de parameter voor kostenstijging en de parameter voor opbrengstenstijging. Doelstelling bij het gebruik van parameters is de te verwachten stijging in kosten en opbrengsten en het te verwachten rentepercentage door middel van indexatie zo reëel mogelijk in beeld te brengen.

Renteparameter
Zoals hierboven is aangegeven is de wijze van rentetoerekening aangepast. Gold tot en met 2024 zowel voor het BBV als voor de Vpb dat de toe te rekenen rente gebaseerd was op de werkelijke kosten over het vreemd vermogen (dit is het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen (VV/TV), met ingang van 2025 moet worden gerekend met de omslagrente. Deze bedraagt voor 2026 1,0%, net als voor 2025. Op de geld- en kapitaalmarkt is vervangende financiering duurder dan de huidige omslagrente. De hogere rente zal op termijn van invloed kunnen zijn op de omslagrente. Echter wordt er op basis van de huidige lening portefeuille op korte termijn geen (grote) stijging van omslagrente verwacht.

Parameter kostenstijging
Voor de parameter van kostenstijging voor de posten die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van terreinen wordt aansluiting gezocht bij de Grond-, Weg en Waterbouwindex (GWW-index). Hierbij wordt het 5- jarig gemiddelde (afgerond op hele procenten) van dit indexcijfer gehanteerd als parameter voor de kostenstijging. De parameter kostenstijging zou op basis van deze index bepaald worden op 5,5% (2021 - 2025). Dit hoge gemiddelde wordt mede veroorzaakt door twee uitschieters in prijsontwikkeling in de jaren 2022 en 2023. Nu de inflatie voor een langere periode aan lijkt te houden adviseren wij aansluiting te houden bij het meerjarig gemiddelde en dus het gemiddelde het afgeronde gemiddelde van 5,5% te hanteren in de grondexploitatie. De outlook van Metafoor 2025 adviseert tussen de 2 en 6% aan te houden. Ons gemiddelde valt met 5,5% aan de bovenkant van het gemiddelde daarmee zitten we aan de veilige kant. Met de geprognotiseerde min en max van 2025, 2026 en 2027 lijkt het 5-jarige inflatiecijfer in de buurt te blijven.

Bron: OUTLOOK 2025 Metafoor Vastgoed en Prijzen

Parameter opbrengstenstijging
Voor de parameter voor de opbrengstenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen een parameter voor woningbouw en een parameter voor bedrijventerreinen. Beide categorieën hebben een eigen uitgangspunt voor bepaling van de grondprijs en een eigen verloop van de grondprijs. Voor beide parameters geldt dat het niet representatief is om aan te sluiten bij landelijk of zelfs regionaal vastgestelde indexcijfers. Deze parameter zal vastgesteld worden op basis van expert Judgement.
De grondprijs voor woningbouw wordt, met uitzondering van de sociale sector, bepaald door middel van de residuele benadering. Deze bestaat uit de VON-prijs minus de investeringskosten. Omdat deze twee factoren bepalend zijn voor de residuele grondwaarde leiden de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt niet per definitie tot een evenredige stijging van de grondprijzen. Zo zijn de bouwkosten, door de druk op de woningbouw en aangescherpte bouweisen met betrekking tot duurzaamheid, aanzienlijk gestegen. Door hoge investeringskosten blijft er per saldo minder opbrengst over voor de grondprijs per m². Alles in overweging nemende, zien wij een opbrengststijging van 1% als realistisch, waarbij we per locatie bekijken of dit meegenomen wordt.

De grondprijs voor (nieuwe) bedrijventerreinen wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode. Mede door het hanteren van deze variabelen en de invloed van de markt op bouwkosten, geldt ook voor industrieterreinen dat veranderingen in de markt niet direct van invloed zijn op de grondprijzen. De parameter opbrengststijging blijft vooralsnog voor bedrijventerreinen gehandhaafd op 0%.

Per 1 januari 2026 bedraagt de geraamde bruto boekwaarde van alle grondexploitatiecomplexen € 12,4 miljoen. Per 1 januari 2025 bedroeg de bruto boekwaarde € 13,5 miljoen. De daling van de boekwaarde is enerzijds het gevolg van grondverkopen en bijdragen derden tot een bedrag van circa € 8 miljoen. Anderzijds dempen kosten van grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, rente en plankosten tot een bedrag van circa € 6,9 miljoen de daling. Zowel de kosten als de opbrengsten hebben betrekking op alle complexen. Na aftrek van de aanwezige voorziening voor Enkco zijnde 
€ 4,7 miljoen, bedraagt de netto geraamde boekwaarde per 1 januari 2026 € 7,7 miljoen. Van deze netto boekwaarde heeft € 6,2 miljoen betrekking op in exploitatie genomen complexen en € 1,5 op de nog niet in exploitatie genomen complexen de Banis, De Liesen fase 2, Waerdenborgh-Diessenplas en Ligtenbergerveld Oost (betreft kosten onderzoek en ontwikkeling).

Voor Ligtenbergerveld Oost zijn ook nog gronden verworven in de afgelopen jaren. De boekwaarde hiervan eind 2025 naar verwachting € 7,2 miljoen. Daarmee is de totale verwachte bruto boekwaarde € 19,6 miljoen (netto geraamde boekwaarde € 14,9 miljoen).

Vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten in Nederland
Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht van toepassing. Medio 2020 is met de belastingdienst een vaststellingsovereenkomst (VSO) afgesloten voor de openingsbalans.
Jaarlijks wordt er een voorlopige aanslag Vpb betaald, maar deze worden verrekend met de verliezen van de aangiftes over voorgaande jaren (carry back). Per 31 december 2023 bedraagt het saldo van het nog te verrekenen verlies € 1.262.000. Hierbij komt dat het verlies op het ontwikkelen van het voormalig Enkco/Waterloo-Vlogtman terrein een aanzienlijk drukkend effect op de Vpb-last zal hebben. Hierdoor er nog steeds sprake is van een meerjarige Vpb-last voor de grondexploitaties.

Grondexploitatie projecten (BIE) die naar verwachting in 2025 worden afgesloten

Opbroek Noord (gemeentelijk deel)
In Opbroek Noord worden in totaal 192 woningen gerealiseerd. Inmiddels zijn alle gronden uitgegeven/verkocht aan ontwikkelaars/particulieren. Vrijwel alle woningen zijn gereed of in aanbouw. Ook het woonrijp maken is in volle gang. Na het toerekenen van de diverse kosten en opbrengsten zal dit project naar verwachting eind 2025 met winst kunnen worden afgesloten.

Opbroek Noord (PPS) 
Dit is een grondexploitatie van een Publiek-Private Samenwerking tussen gemeente en een ontwikkelaar/bouwbedrijf. In totaal zijn er vanuit deze samenwerking (Opbroek Noord Zuidelijke gedeelte) 106 woningen gerealiseerd. Het verloop is hetzelfde als bij het gemeentelijk deel zoals hierboven is geschetst.

Dijkerhoek
In het derde kwartaal 2024 zijn de laatste kavels voor 10 woningen verkocht. De bouw van deze woningen is door de kopers zelf georganiseerd (CPO). De nog te maken kosten bedragen volgens raming € 91.000. Dit bedrag zal waarschijnlijk niet helemaal nodig zijn, zodat ook dit plan eind 2025 met winst kan worden afgesloten.

Bij dit grondexploitatiecomplex is er sprake van een apart raadsbesluit van 22 december 2005, waarbij de winsten geoormerkt zijn en een aparte reserve gevormd is voor het behoud van de leefbaarheid en sociale samenhang van het platteland. Door inzet van deze reserve voor het kulturhus Dijkerhoek is het saldo eind 2025 € 0. Dit is exclusief de nog te verwachten winst.

Bedrijventerrein Elsmoat
De ontwikkeling betreft een samenwerking tussen de gemeente Rijssen-Holten en de gemeente Wierden, waarbij elke partij voor 50% risicodragend deelneemt. Naar verwachting zal ook dit samenwerkingsproject in 2025 met een verwacht positief resultaat van circa € 140.000 (zijnde het 50% aandeel) afgesloten kunnen worden.

Nog lopende grondexploitatie projecten (BIE)

Opbroek Oost (gemeentelijke deel)
Dit plan is een aanvulling op de woningbouwplannen voor Opbroek Noord. Om te voorzien in de lokale behoefte van de kern Rijssen wordt ernaar gestreefd om in dit deel van het woninguitbreidingsplan Opbroek Oost circa 550 tot 600 woningen te bouwen. Dit plan kent dezelfde constructie als Opbroek-Noord. Een gedeelte (4 fases) zullen worden uitgevoerd in een PPS constructie tussen gemeente en een ontwikkelaar/bouwpartij en een gedeelte (2 fases) zullen naar verwachting worden uitgevoerd in een zelfrealisatie van meerdere gebundelde ontwikkelaars/bouwpartijen. Vanuit deze zelfrealisatie en PPS constructie wordt een vergoeding aan het gemeentelijke deel betaald voor de bovenwijkse voorzieningen, plankosten, planschade, buitenplanse kosten etc. Deze opbrengsten worden verantwoord in de gemeentelijke grex. De lasten voor ambtelijke uren, onderzoeken, bestemmingsplan wijziging, bovenwijkse voorzieningen en planschade worden eveneens verantwoord in deze gemeentelijke grex.

Opbroek Oost (PPS)
Ook dit plan wordt zoals hierboven aangegeven gezamenlijk in Publiek Private Samenwerking met een projectontwikkelaar ontwikkeld, waarin zowel de gemeente als de projectontwikkelaar voor 50% participeren. In november 2023 is de overeenkomst die aan de samenwerking ten grondslag ligt ondertekend en in januari 2024 is de exploitatiebegroting door de gemeenteraad vastgesteld. Inmiddels is het gros van de woningen in fase 1a en 5 in aanbouw dan wel gereed.(circa 100 woningen). Na de zomer zal fase 1b bouwrijp zijn en wordt gestart met de bouw van nog eens 120 woningen.
Inmiddels is ook de voorbereiding van fase 4 in een dermate vergevorderd stadium dat eind 2025 of begin 2026 zal worden gestart met het bouwrijp maken en de uitgifte van kavels. In deze fase zullen 136 woningen worden gerealiseerd.

Enkco-terrein
Dit plan ziet op ruimte voor circa 155 (met een afwijkingsbevoegdheid van 15%) wooneenheden die omringt worden door een groene parkachtige omgeving. De wooneenheden bestaan uit appartementen, rijwoningen, 2^1-kapwoningen en vrijstaande woningen. Een vrij groot deel van de woningen valt binnen de categorie sociale huur/koop of betaalbaar (woningen met een aankoopprijs tot € 405.000). Verschillende ontwikkelaars realiseren de bouwplannen, voor een klein deel doen wij als gemeente de uitgifte. In 2024 is gestart met het bouwrijp maken van het terrein.

Ook is in 2024 een overeenkomst getekend tussen een ontwikkelaar en de gemeente voor de ontwikkeling van de oude locatie ‘Meester’ (dit ligt in het noordelijk deel van het Enkco-terrein). Het bouwprogramma ziet er als volgt uit:
•    2 2^1-kapwoningen;
•    7 rijenwoningen;
•    een appartementengebouw met 20 sociale huurappartementen;
•    een appartementengebouw met 30 koopappartementen (waarvan er minstens 9 in de categorie betaalbaar vallen).

In het tweede kwartaal van 2025 is begonnen met de bouw van de 20 sociale huurappartementen. Tegelijkertijd zal worden gestart met de bouw van de 2^1-kapwoningen en de rijenwoningen. De bouw van het appartementengebouw met koopappartementen zal naar verwachting starten in het eerste kwartaal van 2026.

In 2025 is eveneens een overeenkomst getekend met een ontwikkelaar voor 19 appartementen en 1 vrijstaande woning op locatie Pettinga. De verkoop zal in het najaar van 2025 plaats vinden en de start bouw zal naar verwachting eind 2025 zijn. Er zullen naast 1 vrijstaande woning, 4 middenhuur, 3 vrije sector, en 12 betaalbare appartementen worden gerealiseerd.

In het derde kwartaal van 2025 zal een verkoopprocedure van grond voor een appartementencomplex van 16 betaalbare appartementen op het Enkco terrein van start gaan. Waarna na verkoop ook een aannemer kan gaan bouwen.

Vletgaarsmaten II
Op Vletgaarsmaten II is geen grond meer beschikbaar. Een tweetal kavels zijn in optie genomen en dienen volgens het contract uiterlijk voor het einde van 2025 te worden afgenomen. Dit betekent dat eind 2025 of begin 2026 dit plan kan worden afgesloten. Naar verwachting gebeurd dit met een klein positief resultaat.

Vletgaarsmaten II fase C
Dit bestemmingsplan is een uitwerking van de in 2009 vastgestelde structuurvisie. Dit bestemmingsplan gaat invulling bieden aan de grote behoefte voor bedrijventerrein in Rijssen en Holten. Uit de behoeftestudie bleek dat er in de periode tot 2030 in de gemeente Rijssen-Holten circa 20 - 28 hectare bedrijventerrein ontwikkelt dient te worden om in de lokale behoefte te voorzien.
Inmiddels zijn er diverse gronden verworven en is er met een externe ontwikkelaar een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling voor her eerste deel van het plangebied. Hiervoor is een exploitatiebijdrage in rekening gebracht. De ontwikkelaar heeft inmiddels het gros van het terrein bouwrijp gemaakt en in 2025 worden de bouwkavels getransporteerd naar de ondernemers welke een bouwwerk kunnen realiseren na transport. Na afronding van het eerste gedeelte van het plangebied zal de gemeente naar verwachting in 2026 het resterende deel uitgeven. Naar verwachting zal deze exploitatie eind 2028 met geringe winst worden afgesloten.

Op de balans zijn een aantal voor-investeringen opgenomen voor in de toekomst te ontwikkelen plannen. Dit zijn onder andere:

Plan De Banis
Dit plangebied moet de gemeente Rijssen-Holten voorzien in de toekomstige woonbehoefte. In 2024 is in samenspraak met een klankbordgroep van omwonenden van het plangebied een omgevingsvisie opgesteld. Gedurende dit proces is gebleken dat het plangebied ruimte biedt aan circa 350 woningen in plaats van aan 250 woningen zoals vooraf was voorzien. Eind 2024 heeft het college met deze visie ingestemd. De volgende stap in het proces is de omgevingsvisie omzetten in een stedenbouwkundig ontwerp. Dit ontwerp laat gedetailleerd zien hoe het project eruit zal zien en hoe het in de omgeving past. Het beschrijft de indeling van openbare ruimtes, de plaatsing van gebouwen, infrastructuur, groenvoorzieningen, en andere stedelijke elementen. Dit vindt in 2025 plaats. Naar verwachting zal er rond 2026 een omgevingsplan liggen.

De Liesen fase 2 en Waerdenborgh-Diessenplas
Ter voorbereiding voor woningbouw is in 2025 is voor deze beide locaties totaal € 400.000 beschikbaar gesteld voor onderzoeken, het maken van een stedenbouwkundig plan en de voorbereiding van een omgevingsplan. Met de kredieten kunnen de kosten die hiermee gemoeid zijn worden gedekt.

Ligtenbergerveld Oost
Inmiddels is in dit gebied een aanzienlijk aantal hectare verworven en lopen er onderhandelingen met aanbieders van percelen grond. Naar verwachting bedraagt de boekwaarde voor verwerving inclusief bijkomende kosten eind 2025 € 7,8 miljoen. De verkoop van de bouwrijpe grond zal, afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure, fasegewijs plaatsvinden in de jaren 2027 tot en met 2029. Voor het gebied is een ontwerp-structuurvisie gemaakt als eerste stap in de ruimtelijke procedure. In 2025 is gestart met het opstellen van het omgevingsplan (bestemmingsplan).
Het gebied moet in 2030 ruimte bieden aan circa 18 tot 20 hectare netto bedrijventerrein.

Voor de risico’s betreffende het grondbeleid wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen.
Eventuele risico’s (met een ingeschatte kans groter dan 10% en kleiner dan 75%) worden meegenomen in het risicologboek.
Door grondaankopen van de laatste jaren en de nog te verwachten grondverwerving en voorbereidingskosten van het nieuw te ontwikkelen grondexploitatie Ligtenbergerveld Oost en van de reeds in exploitatie genomen complexen Opbroek Oost, Vletgaarsmaten 2 fase C en het Enkcoterrein zal in de komende jaren de boekwaarde stijgen. Een stijgende boekwaarde verhoogt de risico’s. Ook de inflatie en de stijgende rente draagt bij aan een hoger risico. Het risico zal kleiner worden door realisatie van grondverkopen en bijdragen van deelnemende partijen in de diverse plannen.

Deze risico’s worden bijgehouden in het risicologboek en zijn geherwaardeerd. Het bijgestelde risicoprofiel is meegenomen in de risicoparagraaf weerstandsvermogen.